鹿児島市で屋根塗装・外壁塗装、屋根葺き替え工事でお悩みの方は

スマイルハウス坂口工務店・プロタイムズ鹿児島中央店まで！

みなさんこんにちは！事務の拵です！

「アパートの外壁、最近なんだか色褪せてきた気がするけど、塗り替えって必要なのかな？」 

「入居率を維持するためには、どんなメンテナンスをしたらいいんだろう？」 

「修繕費を抑えたいけど、手抜き工事は避けたい…どうすればいいの？」

アパートやマンションなどの賃貸物件を所有されているオーナー様や不動産投資家の皆様は、このようなお悩みや疑問を抱えているかもしれませんね。

賃貸物件にとって、建物の維持管理は、安定した収益を確保し、入居者様に長く快適に住んでいただくために非常に重要なことです。しかし、どのようなタイミングで、どのような内容のメンテナンスが必要なのか、また、信頼できる業者をどう選べばいいのか、迷ってしまうことも多いのではないでしょうか？

アパート経営の方必見です！！

今回のお役立ちコラムでは、アパートのメンテナンスはなぜ必要と見過ごせない！劣化がアパート経営に与える影響とアパートメンテナンスの2つの重要ポイントと賃貸物件の塗装品質の落とし穴と見積もりでここをチェック！について詳しく解説します。

アパートのメンテナンスはなぜ必要？

アパート経営は、安定した家賃収入を得て、資産を形成するための大切な投資ですよね。しかし、新築で建てたアパートも、時が経てば必ず劣化します。

「まだ築10年だから大丈夫かな？」

「入居者さんが住んでるから、大がかりな工事はちょっと…」

このように考えるオーナー様もいらっしゃるかもしれません。ですが、実は、賃貸物件だからこそ、一般的な戸建て住宅以上に「計画的で適切なメンテナンス」が必要不可欠なんです。アパートは、入居者様が快適に暮らす場所であり、オーナー様にとっては大切な収益を生み出す資産です。この両面をしっかり守り、価値を維持・向上させていくためにも、定期的なメンテナンスの必要性を深く理解することが第一歩となります。

見過ごせない！劣化がアパート経営に与える影響

アパートは「建物」である以上、時間の経過とともに必ず劣化が進みます。この劣化を放置してしまうと、さまざまな問題が発生し、最終的にはアパート経営に大きな影響を与えてしまうんです。建物が劣化すると、まず懸念されるのが「雨漏り」です。外壁のひび割れや屋根の損傷から雨水が侵入すると、建物内部の構造材を傷め、カビの発生や腐食にもつながります。これは、入居者様の健康を損なうだけでなく、建物自体の寿命を縮めることにもなりかねません。

また、見た目の劣化も無視できません。外壁の色褪せや汚れ、コケの発生、塗膜の剥がれなどが目立つようになると、アパート全体が「古びた」印象を与えてしまいます。そうなると、「なんだか、このアパート古そう…」「住むならもっときれいな物件が良いな…」と、内見に来たお客様に思われてしまい、結果的に「入居率の低下」に直結してしまいます。賃貸経営において、入居率の維持・向上は最重要課題の一つですから、建物の見た目を美しく保つことは、非常に大切な要素なんです。

実は、国土交通省も「長期修繕計画作成ガイドライン」を策定し、賃貸物件を含む建物の所有者に対し、定期的なメンテナンスを推奨しているんです。具体的には、30年間に2回程度の大規模な修繕を行うことを目安としています。

これはあくまで目安ですが、国も建物の長期的な維持には計画的なメンテナンスが不可欠であると考えている証拠ですよね。こうした公的な推奨も踏まえ、私たちオーナーも、定期的なお手入れについて真剣に考える必要があるんです。

アパートメンテナンスの2つの重要ポイント

アパートのメンテナンスを考える上で、特に意識していただきたいのが、以下の2つのポイントについてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・入居者様の「安全性の確保」

・収益物件としての「コスト管理」

入居者様の「安全性の確保」

賃貸物件のオーナー様には、入居者様が安全に暮らせる環境を提供する義務があります。築年数が古いアパートでは、外階段の鉄部が腐食して穴が開いてしまうといった事故に繋がりかねない劣化も発生します。もし、階段を上っている最中に腐食した部分が抜けて転落事故でも起これば、入居者様の怪我はもちろん、オーナー様の責任問題に発展する可能性も否定できません。

そういった事態を避けるためにも、まずは専門家による「しっかりとした建物診断」が非常に重要になります。どこに劣化が発生しているのか、建物を安全に維持するためにどんなお手入れが必要なのかを正確に判断することが、オーナー様の安心と入居者様の安全に繋がります。

収益物件としての「コスト管理」

アパートは、収益を上げるための「投資物件」です。もちろん、適切なメンテナンスは必要ですが、「過剰なお手入れ」をしてしまい、家賃収入よりも修繕費が上回ってしまうような事態は避けたいですよね。社長の坂口も「本末転倒だ」と言っていましたが、これはアパート経営の目的から外れてしまいます。

だからこそ、メンテナンスは「必要なものを、必要なタイミングで、適正な価格で」行うことが大切です。闇雲に費用をかけるのではなく、建物の現状と将来を見据えた上で、費用対効果の高いメンテナンス計画を立てることが、長期的な収益維持に繋がります。

【重要】「安さ」だけで選ぶと損をする？賃貸物件の塗装品質の落とし穴

賃貸物件のオーナー様によくあるのが、「何社か見積もりを取って、一番安いところにお願いしよう」という考え方です。もちろん、費用を抑えたい気持ちはとてもよく分かります。しかし、社長も指摘していましたが、「値段が安くて品質が保たれていれば良いのですが、それができていない物件がかなり多い」のが実情です。

例えば、カタログ上では「10年持つ」とされている塗料でも、実際には3年くらいから劣化が始まり、10年かけて徐々にその性能が落ちていくのが一般的です。ところが、「施工仕様（塗料の性能を最大限に引き出すための正しい塗り方や手順）を守ってなかったら」、どうなるでしょうか？

なんと、3〜4年で急激な色褪せやツヤの消失が起き、まるで急に古くなったかのように見えてしまうことがあるんです。これでは、せっかく塗装したのに、すぐに見た目が悪くなってしまい、入居者募集にも影響が出てしまいます。安さを追求した結果、施工品質が伴わない塗装をしてしまうと、結局は「お手入れの回数が増えてしまい、トータル的なコストが増えてしまう」という皮肉な結果になることが多いです。

一時的な費用は安くても、短期間で再塗装が必要になれば、その都度足場代や人件費、塗料代が発生します。結果として、最初に適正な費用で品質の高い塗装をしておけばかからなかったはずの、余計な出費がかさみ、長期的に見れば大きな損をしてしまうんです。

賃貸物件の塗装で最も重要なのは、「値段が安いだけでなく、塗料を施工するために必要な『施工仕様』をきちんと遵守しているか、していないか」ということなんです。ここが、一番のポイントになってくるかと思います。

失敗しない業者選びのコツ！見積もりでここをチェック！

どうすれば品質の高い施工をしてくれる業者を見分けられるのでしょうか？それを確認するためには、業者さんから出される「見積もり」と「説明」をしっかりチェックすることが大切です。

社長が経験した例として、賃貸管理を依頼している不動産屋さんとの相見積もりになった物件の話がありましたね。その時の見積もりは、「屋根塗装〇平米」「壁塗装〇平米」としか書いておらず、「塗料の名前」が何も書かれていなかったそうです。

これでは、どんな塗料が使われるのか、その塗料はどれくらいの耐久性があるのか、全く分かりませんよね。透明性の低い見積もりは、後々のトラブルに繋がりかねません。

信頼できる業者であれば、

・工事の内容を細かく説明してくれるか

・使用する塗料の具体的な名前（メーカー名、製品名、グレードなど）が明記されているか

といった点をしっかり確認しましょう。これにより、どんな材料を使って、どのような工程で工事が行われるのかが明確になり、品質に対する信頼度も高まります。

不動産屋さんも、オーナー様からの依頼で塗装の見積もりを出すことはあるでしょう。しかし、当然のことながら「不動産屋さんは塗装のプロではありません」。彼らのスタンスとしては、「どこの下請けさんでも対応できるように、あいまいな見積もりを出す傾向がある」という点は否めません。

その結果、「業者さんによって当たり外れがあるかもしれないし、品質が担保されない」という事態になりがちです。安い見積もりにつられて契約したものの、施工後にすぐ不具合が出たり、塗料の持ちが悪かったりといったリスクを背負うことになります。

オーナー様にとっては分からない部分も多いかもしれませんが、だからこそ、細かい部分まで説明をしてもらい、納得した上で契約を結び、工事を進めてもらうのが一番良い方法です。専門業者であれば、塗料の特性や施工方法、保証内容まで、プロとしてしっかり説明してくれるはずです。

屋根・外壁塗装をお考えの方はスマイルハウス坂口工務店にご相談ください！！

賃貸物件のメンテナンスは、単なる「修繕」ではなく、安定した収益を確保し、大切な資産価値を守り、さらに向上させるための「投資」です。目先の安さに囚われず、長期的な視点に立って、品質を重視したメンテナンスを行うことが、アパート経営成功の鍵となります。お客様の大切な資産を、私たちが責任を持ってサポートし、笑顔で入居者様を迎えるアパートづくりをお手伝いいたします！

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