鹿児島市で屋根塗装・外壁塗装、屋根葺き替え工事でお悩みの方は

スマイルハウス坂口工務店・プロタイムズ鹿児島中央店まで！

みなさんこんにちは！事務の拵です！

「家を建ててから約１０年経っているけど、塗装した方が良いの？ 」

「築１０年前後が塗り替え時期って聞くけど、本当なの？」 

「外壁塗装っていつするのがベストなの？」

などと気になっている方もいらっしゃると思いますが、今回は特にアパートを経営されているオーナー様に向けた非常に重要なテーマです。

塗装の時期を間違ってしまうとそれぞれの塗料の性能が十分に発揮されず、工事期間が長引いてしまう可能性があります。しかし建物診断を実施しないと、数千万単位で修繕費用を無駄にしたり、建物の寿命を縮めたりする危険性があるのです。

「建物診断は法定点検じゃないから、費用をかけてまでするべきか悩む…」というオーナー様も少なくありません。

今回のお役立ちコラムでは、アパート経営における建物診断の必要性と建物診断とは？専門家（外装劣化診断士）による調査とアパート経営で建物診断が必要不可欠な理由と建物診断を行う5つの大きなメリットと鹿児島市の地域特性と建物診断の重要性とアパートの建物診断の手順と費用について詳しく解説します。

アパート経営における建物診断の必要性

アパートやマンションといった収益物件の経営において、最も大きな支出となるのが「大規模修繕費」です。一般的に10年～15年周期で大規模修繕を行うのが通常とされています。

しかしこの大規模修繕を適切なタイミングと内容で実施するためには、事前に「建物が今、どの程度劣化しているのか」を明確に把握することが欠かせません。

建物診断は法定点検とは異なり義務化されていませんが、建物を長期間安全にそして高い収益性をもって保持するためには、必要不可欠な調査であると言えます。放置すると、小さな劣化が構造全体のダメージとなり修繕費用が急増するリスクがあるのです。

建物診断とは？専門家（外装劣化診断士）による調査

建物診断とは、アパートやマンションがどの程度老朽化しているのかを確認するために実施される専門的な調査のことです。２つのポイントについてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・調査主体

・調査内容

調査主体

専門的な知識を持つ外装劣化診断士などが中心となって調査します。

調査内容

図面や過去の改修履歴などの書類確認に加え実際に物件を訪れて目視やドローンによる空撮、必要に応じて打診などを行い建物の劣化具合を明確に把握します。

このように、建物診断は建物を長期的に安定して運営するための「健康診断書」のような役割を果たし適切な修繕の検討を可能にします。

アパート経営で建物診断が必要不可欠な理由

建物診断が必要不可欠な２つの理由についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・長期修繕計画を策定・見直すため

・中古物件購入時のリスクを明確にするため

長期修繕計画を策定・見直すため

建物診断の最大の目的は、長期修繕計画の精度を高めることです。

アパート経営において非常に重要な長期修繕計画は、建物の劣化状況を把握することで初めて精度が高まります。修繕の実施時期や必要な工事内容、予算などを整理することで将来的な資金計画のズレを最小限にできます。特に中古物件を購入した場合や計画を作成していない場合は、精度の高い計画作成の土台となります。

中古物件購入時のリスクを明確にするため

中古不動産を購入する場合建物や設備がすでに老朽化しているため、いつ大規模修繕が必要になるかが不明確です。購入前に建物診断を実施すれば隠れた劣化や前の所有者の計画とのズレを把握でき、購入後の予期せぬ出費を防ぐことができるため非常に重要です。

建物診断を行う5つの大きなメリット

長期修繕計画の策定以外にも、建物診断にはアパート経営を安定させる多くの５つのメリットがあります。５つのメリットについてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・建物の劣化状態を正確に把握できる

・目視だけではわからない劣化箇所を把握できる

・大規模修繕計画の費用を大幅に削減できる

・資産価値を保ち、向上させることにつながる

・売却時に買主への信頼性が高まる

建物の劣化状態を正確に把握できる

建物の劣化の進み具合は、周辺環境や構造などのさまざまな要素によって異なります。鹿児島市のように沿岸部に近い建物は、塩害により鉄部やコンクリート内の鉄筋が内陸部よりも劣化しやすくなります。また同じ建物であっても、日当たりが良い外壁とそうでない外壁では劣化状況が異なります。建物診断を行うことで、これらの違いを客観的に把握し「すぐに修繕が必要な箇所」と「まだ対応が必要ない箇所」を適切に判断できます。

目視だけではわからない劣化箇所を把握できる

建物診断では専門的な視点から、表面上は問題ないように見えても静かに進んでいる劣化を把握できます。例えば、コンクリート内部の劣化やタイル下地の盛り上がりなどです。このような状態を放置すると、コンクリートやタイルの剥離で歩行者に危険が及んだり、建物の躯体（構造）自体が劣化したりする事態に陥ります。適切な修繕を行うことでこれらの致命的なリスクを軽減できます。

大規模修繕計画の費用を大幅に削減できる

建物診断の結果を大規模修繕計画に反映させることで、修繕が必要な箇所とそうでない箇所を客観的に判断できます。劣化状況に合わせた計画の見直しを行うことで、不要な工事への出費を避け大規模修繕にかかる費用の見直しが可能になります。また実際、大規模修繕工事前に建物診断を行い当初の予定よりも大幅に費用が減額できた事例は多いです。

資産価値を保ち、向上させることにつながる

適切なタイミングで修繕を行うことで、建物の劣化による資産価値の低下を防げます。 劣化した外壁塗装を新しくすることで、塗装部分の価値の低下を防げます。また耐震性能を上げる改修やグレードの高い塗料（高耐久・高機能塗料）に変更する改修を行えば、元の状態よりも建物の性能が高まり、価値が向上する可能性もあります。

売却時に買主への信頼性が高まる

アパートの売却前に建物診断を行うことで、買主に対して建物の状態を正確に伝えられるため取引の透明性が高まり、買主からの信頼を得やすくなります。建物状態によっては高く売却できたりスムーズに売却できるようになる可能性があります。

鹿児島市の地域特性と建物診断の重要性

鹿児島市でアパートを経営する場合、特に２つの地域特性を考慮して建物診断を行う必要があります。その２つの地域特性についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・塩害リスク

・紫外線・降灰

塩害リスク

海に近い地域では、塩害による鉄筋や鉄部の腐食が内陸部よりも激しく進行している可能性があります。コンクリートの劣化診断は必須です。

紫外線・降灰

強い日差しによる外壁・屋根の塗膜の早期劣化や火山灰の堆積による屋根材や排水管への負担をチェックすることが重要です。

アパートの建物診断の手順と費用

アパートの手順についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・図面など書類を提出する

・目視やドローンによる調査を行う

・診断結果報告書を受け取る

図面など書類を提出する

建物診断を実施する前に「図面」「過去の修繕」「点検に関する書類」を提出します。これにより建物の構造や過去の履歴を把握し、より正確な診断が可能になります。

目視やドローンによる調査を行う

書類確認後、現地で調査を行います。アパートの建物診断では主に目視（打診含む）とドローンによる空撮を組み合わせ、高所や細かな部分まで詳細にチェックします。

診断結果報告書を受け取る

現地調査データをもとに分析が行われ「建物調査診断報告書」が作成されます。この報告書には、図面や写真を使用して問題箇所と修繕が必要な箇所が分かりやすく記載されています。報告書の内容を大規模修繕計画の見直しや修繕工事に役立ててください。

 

アパートの建物診断は私たちスマイルハウス坂口工務店のように、目視調査やドローンによる簡易的な診断方法であれば無料で受けられる場合があります。まずは無料の簡易診断からご検討ください。

 

屋根・外壁塗装をお考えの方はスマイルハウス坂口工務店にご相談ください！！

「老朽化が気になっている」「長く建物の価値を保ちたい」というオーナー様にとって、建物診断は未来の経営を守るための投資です。

適切な大規模修繕計画は入居者様の安全とオーナー様の収益安定に直結します。

私たちスマイルハウス坂口工務店は、鹿児島市の地域特性を熟知した外装劣化診断士とドローンを活用し、アパートの無料建物診断を実施しております。

大規模修繕の費用を節約し大切なアパートの資産価値を保つために、まずは私たちにご相談ください！

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