【鹿児島市アパートオーナー様必見】アパートの外壁塗装はいつがベスト？満室経営を支える大規模修繕の時期と失敗しない業者選びの鉄則

スタッフブログ

2026年06月15日(月)

鹿児島市で屋根塗装・外壁塗装、屋根葺き替え工事でお悩みの方は

スマイルハウス坂口工務店・プロタイムズ鹿児島中央店まで！

みなさんこんにちは！事務の拵です！

「アパートを建ててから（または前回の塗装から）約10年経っているけど、そろそろ塗装した方が良いの？」

「築10年前後が塗り替え時期って聞くけど、アパートも本当に同じなの？」

「入居率を落とさずに、一番コストパフォーマンス良くアパートを修繕するタイミングが知りたい！」

などと気になっているアパートオーナー様もたくさんいらっしゃると思います。

アパートやマンションといった収益物件のメンテナンス時期を間違ってしまうとそれぞれの塗料の性能が十分に発揮されず、工事期間が長引いて入居者様に迷惑がかかってしまう可能性があります。それだけでなく美観が損なわれて空室リスクが高まったり、見えない場所から雨漏りが進行して、修繕費用が当初の数倍に膨れ上がってしまうこともあります。

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今回のお役立ちコラムでは、なぜアパートに外壁塗装が必要なのか？長期経営を支える3つの大きな理由と外壁塗装は「大規模修繕」のパズルのピース！セットで行うべき7つの重要工事と大規模修繕で行う主な工事内容と建物を守る役割一覧と【色選びのコツ】入居率アップに直結！鹿児島市の街並みに馴染む人気5色と「まだ大丈夫」が一番危険！建物がひそかに出している4つのSOSサインとリスクと大切な資産を任せるために！アパートオーナー様が失敗しない工事会社選びのポイントと鹿児島市特有の環境（火山灰・塩害）を熟知したスマイルハウス坂口工務店の強みについて詳しく解説します。

なぜアパートに外壁塗装が必要なのか？長期経営を支える3つの大きな理由

アパートの外壁塗装は、単なる見た目の「お化粧直し」ではありません。長期にわたる安定したアパート経営を支え、大切な資産を守り続けるための「計画的な投資」です。

「まだ誰も退去していないし、家賃も入っているからリフォームは後回しでいいや」と考えてしまうと後々大きな痛手を負うことになります。まずは、アパート塗装が必要不可欠である３つの大きな理由について詳しくご紹介させていただきます。

・建物の寿命を延ばし、資産価値を守るため

・「選ばれる物件」であり続けるための美観維持

・売却（エグジット）を有利に進めるため

建物の寿命を延ばし、資産価値を守るため

外壁の最大の役割は、毎日の雨や紫外線から建物の骨組み（木造の柱や鉄骨、コンクリートなどの躯体）をしっかりと守ることです。新築時や前回の塗装から約10年が経過すると、塗料の防水機能が完全に切れてしまいます。防水バリアを失った外壁の隙間から雨水が内部に浸入すると木材を腐らせたり、鉄骨をサビさせたり、湿気を好むシロアリを呼び寄せたりする原因になります。最悪の場合自治体などから「構造上、居住不可能」と判断され、アパートとしての価値（資産価値）がゼロになってしまうという恐れ多いリスクも潜んでいるのです。

「選ばれる物件」であり続けるための美観維持

新しいお部屋探しをしている入居希望者様や不動産会社の仲介担当者は、物件に足を運んだ際、まず「外観」を見て第一印象を決めます。「外壁が綺麗で、管理が行き届いているな」「ここなら安心して快適に暮らせそう」と思ってもらえるかどうかは、入居率や空室対策にダイレクトに直結します。特に家賃を高めに設定できる女性層やファミリー層は、清潔感や防犯・セキュリティ面をシビアに重視するため、外壁の「ひび割れ」「雨染み」「苔」などの汚れは大きなマイナスポイントになってしまいます。

売却（エグジット）を有利に進めるため

将来的にアパートを売却して資産を組み替えようと考えた際、これまでの「長期修繕履歴」は買い手にとって非常に重要な判断材料になります。最近の金融機関は審査が厳しくなっており「外壁塗装や防水工事が適切に行われていない物件には、次の買い手に対して融資を出さない」と判断することもあります。事前にしっかり修繕されている物件は買い手側も融資を受けやすくなるため、結果として「高く、そして早く売れる」という出口戦略に繋がります。

外壁塗装は「大規模修繕」のパズルのピース！セットで行うべき7つの重要工事

アパートのメンテナンスにおける「外壁塗装」は、実は壁にペンキを塗るだけの工事ではありません。建物の雨漏りを防ぎ、寿命を最大限に延ばすためには、屋根の塗装や屋上・ベランダの防水工事、つなぎ目のゴム（シーリング）の打ち替えなど、複数の工事をセットで行うのが一般的です。これらをまとめて「大規模修繕」と呼びます。

なぜまとめて行うかというと、アパートのような大きなお家の工事には職人さんの安全を守り丁寧な作業を行うために大きな「足場代」がかかるからです。この足場費用は、1回組み立てるだけで数十万円〜規模によっては大金がかかります。

「今年は外壁だけ」「3年後はベランダ防水だけ」「5年後は鉄部の階段だけ」とバラバラに工事をしてその都度足場を組むよりも、1回の足場架設で一気にまとめてメンテナンスする方が、長期的なトータルの修繕コストをグッと抑える（節約する）ことができるのです。

セットで行う主なリフォームのピース（工程）は、「足場・養生（ようじょう）」「高圧洗浄（こうあつせんじょう）」「シーリング（コーキング）工事」「下地補修（したじほしゅう）」「外壁塗装」「鉄部（てつぶ）塗装」「防水工事（屋上・ベランダ）」の７つに分けられます。

オーナー様の大切な修繕積立金を無駄にしないためにも、これらの工程がすべて見積書に分かりやすく入っているか確認することが大切です。

大規模修繕で行う主な工事内容と建物を守る役割一覧

アパートの大規模修繕で実施される7つの重要工程について、それぞれの具体的な工事内容と、入居者様の安全や建物を守るための７つの役割についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・【足場・養生】具体的な作業内容

・【足場・養生】メンテナンスが果たす重要な役割

・【高圧洗浄】具体的な作業内容

・【高圧洗浄】メンテナンスが果たす重要な役割

・【シーリング工事】具体的な作業内容

・【シーリング工事】メンテナンスが果たす重要な役割

・【下地補修】具体的な作業内容

・【下地補修】メンテナンスが果たす重要な役割

・【外壁塗装】具体的な作業内容

・【外壁塗装】メンテナンスが果たす重要な役割

・【鉄部塗装】具体的な作業内容

・【鉄部塗装】メンテナンスが果たす重要な役割

・【防水工事】具体的な作業内容

・【防水工事】メンテナンスが果たす重要な役割

【足場・養生】具体的な作業内容

高所作業用の強固な金属足場の組み立てと、塗料や水の飛散を防ぐメッシュネットの展張。

【足場・養生】メンテナンスが果たす重要な役割

職人の安全確保と、入居者様・近隣住民様の所有物（車や洗濯物など）への配慮。

【高圧洗浄】具体的な作業内容

専用の強力な洗浄機を使って壁や屋根にこびりついた汚れ、古い塗膜、火山灰を洗い流す。

【高圧洗浄】メンテナンスが果たす重要な役割

表面を完全に綺麗にすることで、新しく塗る塗料の密着性を高め剥がれを防ぐ。

【シーリング工事】具体的な作業内容

外壁パネル同士のつなぎ目や窓まわりにある、古く硬くなったゴム状の防水材を新しいものに交換。

【シーリング工事】メンテナンスが果たす重要な役割

お家の防水の要！建物の一番の弱点である「隙間」からの雨水の侵入を徹底的に防ぐ。

【下地補修】具体的な作業内容

外壁にできたひび割れ（クラック）の穴埋めや欠損してしまった部分の成形補修。

【下地補修】メンテナンスが果たす重要な役割

塗装の仕上がりを左右する土台を整える最重要工程。建材の脱落を防ぐ。

【外壁塗装】具体的な作業内容

下塗り・中塗り・上塗りの合計3層（3回塗り）を職人の手で丁寧に塗り重ねる。

【外壁塗装】メンテナンスが果たす重要な役割

太陽の強烈な紫外線や雨風、酸性雨からアパートの基材を長期間守り抜くバリア。

【鉄部塗装】具体的な作業内容

共用階段や廊下の手すり、外部の配管などのサビを丁寧に落とし（ケレン）、サビ止めと塗装を行う。

【鉄部塗装】メンテナンスが果たす重要な役割

鉄の腐食（サビ）による部材の破断や階段の崩落といった事故を未然に防ぐ。

【防水工事】具体的な作業内容

陸屋根（平らな屋根）や各お部屋のベランダ・バルコニーの床面に、新しい防水層を形成する。

【防水工事】メンテナンスが果たす重要な役割

最も雨が溜まりやすい水平面からの建物内部への浸水を完璧にシャットアウトする。

それぞれのパズルのピースがしっかり噛み合うことで、アパート全体の耐久性が新築同様に生まれ変わるんです。

【色選びのコツ】入居率アップに直結！鹿児島市の街並みに馴染む人気5色

アパートの塗り替えで、オーナー様が一番ワクワクすると同時に頭を悩ませるのが「外壁の色選び」ですよね。アパートの色選びの最大のコツは、ご自身の好みだけで決めるのではなく「周辺環境との調和（街並みに馴染むか）」と「ターゲット層（単身・ファミリー・女性など）に好まれる清潔感」を意識することです。

私たちスマイルハウス坂口工務店が鹿児島市内で施工させていただいたアパートで特に人気が高く、入居率アップにも貢献している５つの定番カラーについてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・ベージュ

・ブラウン

・ライトグレー

・ダークグレー

・ホワイト

ベージュ

飽きのこない万人受けナンバーワンの人気カラーです。周囲の街並みから浮くことがなく、お家全体を温かく優しい印象に仕上げてくれます。また、砂埃や鹿児島の火山灰などの汚れが一番目立ちにくいというオーナー様にとって嬉しい実用的なメリットもあります。

ブラウン

落ち着いた高級感やエレガントな雰囲気を演出したいアパートにおすすめです。全体に塗るのも素敵ですが、1階部分だけを濃いブラウンにしたり、ベランダまわりのアクセントとして部分使いすることで一気に今風のモダンでスタイリッシュな印象になります。

ライトグレー

近年のアパートデザインのトレンドカラーです。ホワイトに近い明るさがありながら、ホワイトよりも雨染みや汚れが目立ちにくく、洗練された都会的でスタイリッシュな外観に仕上がります。若い単身者向けの物件に特に人気です。

ダークグレー

重厚感と男前な格好良さがあり、コンクリート調の建物やモダンな金属サイディングなど、どのような外壁材にも合いやすい無彩色です。汚れが目立ちにくく建物全体をキリッと引き締めてくれるため、築年数を感じさせない若々しいアパートに変身します。

ホワイト

圧倒的な清潔感と新築のようなまぶしさを表現できるカラーです。またホワイトは太陽の熱を最も吸収しにくいため、南国・鹿児島の厳しい夏の室温上昇を抑え、入居者様のエアコン効率を高めてくれる（涼しく過ごせる）という遮熱的なメリットもあります。アクセントカラーと組み合わせるのがおすすめです。

「まだ大丈夫」が一番危険！建物がひそかに出している4つのSOSサインとリスク

アパートの修繕において、「まだ雨漏りしていないから大丈夫」「見た目が少し古びただけだから予算がもったいない」と工事を先延ばしにするのが一番危険です。建物は、限界を迎える前に必ず小さなSOSのサインを出しています。アパートの敷地内での４つのサインについてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・チョーキング現象

・ひび割れ（クラック）

・鉄部のサビ

・苔（コケ）・カビの大発生

チョーキング現象

アパートの共用廊下や外壁を指で触ったときに、手にチョークのような白い粉がつきませんか？これは紫外線によって塗料の油分が完全に分解され、お家を守る防水機能がゼロになっている動かぬ証拠です。壁が雨水を吸い込み始めている合図です。

ひび割れ（クラック）

外壁パネルの継ぎ目や、窓の四隅にピキッとヒビが入っていませんか？細いヒビならまだしも、名刺の先が差し込まれるような深いヒビ（構造クラック）があると台風や大雨の際にその隙間から雨水が建物内部へじわじわと侵入し、構造を確実に腐らせていきます。

鉄部のサビ

アパートの外階段や2階の廊下の手すり、鉄骨の柱に茶色いサビが発生していませんか？サビは鉄を蝕む病気のようなものです。放置すると鉄が内側からボロボロになり、最悪の場合、入居者様が歩いている最中に階段や床が抜け落ちてしまうという、人命に関わる重大な崩落事故に繋がりかねません。オーナー様の管理責任を問われる非常に危険な状態です。

苔（コケ）・カビの大発生

日当たりの悪い北側の壁や湿気がこもりやすい1階の足元まわりが緑色や黒っぽくなっていませんか？これは外壁材が常に乾かず、湿気を含んでしまっているサインです。建材自体の強度が著しく低下してしまいます。

これらを「まだ大丈夫」と放置してしまうと、最終的には「本来なら塗装メンテナンス（数十万円）で済むはずだったものがサイディングの壁ごと全張り替え、あるいは鉄骨階段の総取替え（数百万円）が必要になり、修繕費用が数倍に跳ね上がってしまった」という悲しい事態になりかねません。早期発見が一番のコスト削減になるんです。

大切な資産を任せるために！アパートオーナー様が失敗しない工事会社選びのポイント

アパートの大規模修繕は非常に高額な工事だからこそ、施工を依頼する会社選びは絶対に失敗したくないですよね。チラシの安さや「今なら大幅値引き！」という営業文句に惑わされず、本当に安心できる会社を見抜くための４つのチェックポイントについてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・根拠のあるしっかりとした説明をしてくれるか

・アパート・マンションの施工実績が豊富か

・保証内容が書面で明確になっているか

・「手抜き」をしない施工体制か（特にシーリング！）

根拠のあるしっかりとした説明をしてくれるか

ただ見積書を出すだけでなく「なぜ今、このアパートにこの工事が必要なのか」「なぜこの塗料（シリコンやフッ素など）が最適なのか」を実際の建物の写真や動画を見せながら、専門用語を使わずに分かりやすく解説してくれるかチェックしましょう。納得のいく根拠を提示してくれる会社は誠実です。

アパート・マンションの施工実績が豊富か

戸建ての住宅と違い、アパートの工事には「入居者様への配慮」や「特有の構造（共用廊下の長尺シートや鉄骨階段など）」に関する特別なノウハウが必要です。入居者様へ事前に工事のスケジュールを分かりやすく案内してくれたり、洗濯物を干せる日・干せない日の連絡を徹底してくれるなど入居者様からのクレームを出さないための配慮に慣れている実績豊富な会社を選びましょう。

保証内容が書面で明確になっているか

「何かあったらすぐに駆けつけますから！」という口約束は一番危険です。工事が終わった後に仮に不具合や数年後の色あせが生じた場合、どこまでを無償で直してもらえるのか、「書面による正規の保証書」をしっかり発行し、期間や免責事項を明記してくれるか契約前に必ず確認しましょう。

「手抜き」をしない施工体制か（特にシーリング！）

見積書の中で、外壁のつなぎ目のシーリング工事が「増し打ち（古いゴムの上から薄く新しいゴムを塗り重ねるだけの手抜き工法）」になっていないか必ず確認してください。アパートを長持ちさせるためには、古いゴムを一度すべてカッターで剥ぎ取ってから新しく打ち直す「撤去・打ち替え」が基本です。こうした見えなくなる工程のこだわりを事前に説明してくれる会社は信頼できます。

鹿児島市特有の環境（火山灰・塩害）を熟知したスマイルハウス坂口工務店の強み

私たちスマイルハウス坂口工務店が、ここ鹿児島市で多くのアパートオーナー様から選ばれ、厚い信頼をいただいているのには大きな理由があります。それは「鹿児島の特殊で過酷な環境を、どこよりも熟知しているから」です。

他県と同じような一般的なマニュアル通りの塗装をしていては、鹿児島市のアパートを長持ちさせることはできません。３つの対策についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・桜島の火山灰対策

・強烈な紫外線対策

・錦江湾からの塩害対策

桜島の火山灰対策

灰が外壁の凸凹や雨樋に溜まると水分を吸ってドロドロになり、苔やカビの温床になります。私たちは、塗装を始める前の「高圧洗浄」に丸一日以上をかけ、灰を一粒残らず徹底的に洗い流します。また、提案する塗料には、灰が付きにくく雨で流れ落ちやすい「超低汚染性塗料」（アステックペイントの超低汚染リファインシリーズなど）を厳選しています。