鹿児島市で屋根塗装・外壁塗装、屋根葺き替え工事でお悩みの方は

スマイルハウス坂口工務店・プロタイムズ鹿児島中央店まで！

みなさんこんにちは！事務の拵です！

「アパートを建ててから約10年経っているけど、やっぱり塗装した方が良いの？」

 「築10年前後が塗り替え時期って聞くけど、アパートも本当に同じなの？」

 「アパートの外壁塗装って、一体いつ、どんな方法でするのがベストなの？」

などと気になっているオーナー様もたくさんいらっしゃると思います。

アパートやマンションといった収益物件のメンテナンスは時期や方法を間違ってしまうと、それぞれの塗料の性能が十分に発揮されず、工事期間が長引いて入居者様にストレスを与えてしまう可能性があります。それだけでなく修繕費用が余計にかさんでしまったり、空室が長引いて経営を圧迫してしまったりすることもあります。

アパートにとって、外壁は単なる「お化粧直し」の場所ではありません。雨風や紫外線から建物の構造をガッチリ守る「盾」であり同時に、入居希望者に「このアパートに住みたい！」と思わせる大切な「顔」でもあるのです。

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今回のお役立ちコラムでは、アパート外壁のメンテナンスが必須な2つの理由とアパートの資産価値と入居率を上げる6つのメンテナンス方法とアパート外壁の劣化進行度と最適なメンテナンス方法と塗り替え時に満室経営を叶える！色選びで失敗しない2つのポイントと放置厳禁！アパートの寿命を縮める「6つの劣化サイン」と危険性となぜ鹿児島市のオーナー様はスマイルハウス坂口工務店を選ぶのか？について詳しく解説します。

アパート外壁のメンテナンスが必須な2つの理由

アパートの管理というと、ついつい室内設備の交換や共用廊下の日常清掃ばかりに目が行きがちですよね。もちろんそれらも大切ですが実は外壁の定期的なメンテナンスこそが、安定したアパート経営を長期的に支える上で最も重要なんです。その理由は大きく分けて2つあります。２つの理由についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・資産価値の低下と将来的な高額修理リスク

・入居率の低下と収益の悪化 

資産価値の低下と将来的な高額修理リスク

外壁にできた小さなひび割れや塗膜の剥がれといった劣化症状をそのまま放置すると、そこから建物内部へ雨水がじわじわと浸入し始めます。 水が内部に入り込むと建物の骨組み（躯体）が腐食し、湿った木が大好きなシロアリの大発生や内部の木材がボロボロに傷む原因となります。

最悪の場合内部の腐食や湿気が原因となって、入居者様のぜんそくやアトピーなどの健康被害につながるカビやダニが発生することもあります。もし劣化が進行して構造の内部までむしばまれてしまうと、将来的に骨組みから直す大規模な解体・修繕工事が必要となり、その費用は通常の塗装費用をはるかに超える数百万円もの大金になってしまいます。 つまりメンテナンスを怠ることは、短期的な費用の節約ではなく、長期的な資産価値の低下と法外な修理費用を自ら招く行為になってしまうのです。

入居率の低下と収益の悪化 

今の時代、賃貸物件探しはスマホを使ったインターネット検索が主流です。入居希望者様は不動産ポータルサイトに掲載された写真を見て、その物件に魅力を感じるかどうかを瞬時に判断します。 外壁に緑色のカビやコケが生え、塗膜が色あせて古びて見えるアパートは、ネットの画面越しでも「管理が行き届いていない暗い物件だ」「古いから住み心地が悪そう」という最悪な第一印象を与えてしまい、内見に来てもらう前に写真だけで敬遠されてしまいます。

もちろん家賃の安さや間取りも重要ですが、建物の見た目の印象（第一印象）が悪いと入居候補から真っ先に外されてしまい結果的に、空室期間の長期化（入居率の低下）を招きます。入居率が下がれば家賃収入が大幅に減少し目先のメンテナンス費用を一時的に抑えられたとしても、アパート経営としてはトータルで大きな損失になってしまいます。

アパートの資産価値と入居率を上げる6つのメンテナンス方法

アパートの外壁を長持ちさせ高い入居率を常にキープするためには、お家の傷み具合に合わせた正しいメンテナンスを行うことが大切です。プロが実施する６つのメンテナンス方法についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・高圧洗浄による「掃除」

・「塗り替え」による美観と保護の回復 

・大規模な劣化には「重ね張りor張り替え」 

・忘れがちな「玄関や外階段」の補修 

・水の浸入を防ぐ「防水工事」 

・すべてはプロの「業者の診断」から 

高圧洗浄による「掃除」

まだ塗膜が生きており、軽度なチョリ砂や火山灰の汚れ、コケがついている段階であれば、専門の「掃除」が非常に有効です。業務用の強力な高圧洗浄機を使って外壁にこびりついた汚れを根こそぎ落とすだけでも、建物の見た目は見違えるほど明るくきれいになります。 掃除の目的は、美観の回復だけではありません。塗料が本来持っている「防汚性」や「防カビ性」といった優れた性能は、表面に火山灰などの汚れがずっと付着した状態が続くと急激に低下してしまいます。定期的に高圧洗浄でリセットしてあげることで、塗料の寿命を長期間持続させ、結果的に建物全体の劣化の進行を遅らせる重要な役割を果たします。アパートは面積が広く高所作業も伴い大変危険ですので、必ず私たちのような専門の業者に依頼してくださいね。 

「塗り替え」による美観と保護の回復

築10年前後が経過し、外壁に「ひび割れ（0.3mm以上）」「チョーキング（壁を触ると白い粉がつく）」「塗膜の剥がれ」「激しいカビ・コケ」の発生といった明確な劣化症状が見られる場合は、迷わず「全体の塗り替え（外壁塗装）」を行いましょう。 塗り替えは新築時のようなまばゆい外観を回復させて入居率をアップさせるだけでなく、お家全体の「防水機能」を新しく蘇らせ、これ以上の深刻な劣化の進行をピタッと食い止める最も重要な手段です。 

大規模な劣化には「重ね張りor張り替え」

長年メンテナンスを行わずに放置してしまい外壁材自体の劣化やひび割れが激しく、高圧洗浄や塗り替え塗装だけでは対応できないほど進行している場合は、「重ね張り（カバー工法）」や「壁の張り替え」といった大規模な改修工事が必要となります。 どちらを選ぶべきかは、アパートの構造（木造や鉄骨など）や下地の劣化度合いによって異なります。一般の方では判断が難しいため、必ず信頼できるプロの診断を受けましょう。 

忘れがちな「玄関や外階段」の補修 

外壁がどんなにピカピカに綺麗になっても、入居者様や入居希望者様が毎日必ず通る「共用玄関ドア」「外階段」「手すり」などが赤サビで茶色く汚れていたり、ペンキが剥がれていたりするとアパート全体の印象は一気に台無しになってしまいます。 特に鉄製の階段や手すりは、サビを放置すると鉄が腐食して穴が空き、入居者様が足を乗せた瞬間に崩落するという大事故に繋がる恐れもあります。アパートの外壁塗装を行う際には、こうしたドアや共用階段などの「付帯部（ふたいぶ）」も一緒に漏れなく塗装・補修することをおすすめします。 

水の浸入を防ぐ「防水工事」 

アパートのベランダや共用廊下の床、陸屋根（平らな屋根）には、雨水が建物内部の部屋に浸入しないようにあらかじめ専用の「防水工事（ウレタン防水や塩ビシート防水など）」が施されています。 この防水シートや防水材も時間の経過や太陽の熱とともに少しずつ劣化し、最終的には防水効果が低下して階下のお部屋への雨漏りにつながります。外壁塗装と同じタイミングで、定期的な防水点検とトップコートの塗り替えなどのメンテナンスを行うことが不可欠です。 

すべてはプロの「業者の診断」から 

「うちのアパート、いつが塗装のベストタイミングなのか分からない……」「どの修繕方法が一番費用対効果が高いの？」と一人で悩む前に、まずはプロによる「建物診断」を受けることを強くおすすめします。 私たちスマイルハウス坂口工務店では、アパートオーナー様向けに完全無料の建物診断とお見積もりを行っています。診断結果の報告書を見た上で、「今回は予算の都合で見送る」というご判断をされても全く問題ありません。まずは正確な「我が家の今の現状」を正しく知ることがコストを抑えた賢いアパート経営の第一歩になります。 

アパート外壁の劣化進行度と最適なメンテナンス方法

アパートの劣化がどの段階にあるのか、どのような工事が必要になるのかをレベル１〜レベル４についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・【レベル1】建物が出している具体的なサイン 

・【レベル1】建物の状態（危険度）  

・【レベル1】最適なメンテナンス方法  

・【レベル1】経営上のメリット 

・【レベル2】建物が出している具体的なサイン  

・【レベル2】建物の状態（危険度） 

・【レベル2】最適なメンテナンス方法 

・【レベル2】経営上のメリット 

・【レベル3】建物が出している具体的なサイン  

・【レベル3】建物の状態（危険度）  

・【レベル3】最適なメンテナンス方法 

・【レベル3】経営上のメリット 

・【レベル4】建物が出している具体的なサイン 

・【レベル4】建物の状態（危険度）  

・【レベル4】最適なメンテナンス方法 

・【レベル4】経営上のメリット 

【レベル1】建物が出している具体的なサイン 

表面にうっすらと火山灰やチリが積もっている、部分的な軽度のコケ。 

【レベル1】建物の状態（危険度）

 ★☆☆（軽症）

【レベル1】最適なメンテナンス方法

高圧洗浄による全体の掃除 

【レベル1】経営上のメリット 

費用を最小限に抑えつつ、既存の塗料の寿命を延ばして美観をキープ。 

【レベル2】建物が出している具体的なサイン 

壁を触ると手に白い粉がつく（チョーキング）、小さなひび割れがある。 

【レベル2】建物の状態（危険度）

★★☆（要メンテナンス）

【レベル2】最適なメンテナンス方法

ひび割れ補修 ＋ 3回塗り外壁塗装工事 

【レベル2】経営上のメリット

一番おすすめ！ 防水バリアが復活し、新築同様の外観で入居率が大幅アップ！ 

【レベル3】建物が出している具体的なサイン

共用階段に茶色いサビが出ている、ベランダの床がひび割れている。 

【レベル3】建物の状態（危険度）

★★☆（早めの対応が必要）

【レベル3】最適なメンテナンス方法 

鉄部サビ止め塗装 ＋ ベランダ・屋上の防水工事 

【レベル3】経営上のメリット

入居者様の歩行時の事故を防ぎ、ベランダからの深刻な雨漏りを先回りでブロック。 

【レベル4】建物が出している具体的なサイン 

外壁材が反り返って浮いている、室内の天井に雨染みができている。 

【レベル4】建物の状態（危険度）

★★★（大変危険な状態）

【レベル4】最適なメンテナンス方法

外壁の重ね張り（カバー工法）または全面張り替え工事 

【レベル4】経営上のメリット

 費用は高額になりますが建物の構造を根本から直し、寿命を20年以上延ばします。 

塗り替え時に満室経営を叶える！色選びで失敗しない2つのポイント

アパートの塗り替え工事において、入居率を大きく左右する重要な要素が「外壁の色選び」です。戸建て住宅とは異なる、アパートならではの色選びの２つのポイントについてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・入居者目線（ターゲット層）での色選びの重要性

・鹿児島市の景観や火山灰に合わせた色選びのヒント

入居者目線（ターゲット層）での色選びの重要性

ご自身の戸建て住宅の塗装であれば「自分の好きな色」で決めて大満足ですが、アパートの塗装は「自分の好み」ではなく「入居者様に好まれる色」を最優先に考えることが鉄則です。 そのアパートがどのようなターゲット層（単身者、ファミリー層、学生など）に向けた物件なのかによって、選ぶべきカラーはガラリと変わってきます。２つのポイントをご説明します。

「ファミリー層・一般的な単身者向け」

落ち着きと安心感があり、好嫌いが分かれにくい「ベージュ」「ライトグレー」「アイボリー」など、清潔感あふれるナチュラルな王道カラーが好まれる傾向にあります。 

「若い世代・学生向け」 

近隣の競合アパートと差別化するために、濃い洗練された「ネイビー」や1階と2階で色を分けるおしゃれな「ツートンカラー」など、デザイン性の高いモダンな色使いを取り入れることで、「ここにお友達を呼びたい！」と思わせる魅力的な物件に生まれ変わります。 

鹿児島市の景観や火山灰に合わせた色選びのヒント

鹿児島市は南国ならではの温暖な地域で、明るい日差しが一年中降り注ぎます。そのため、太陽の光によく映える爽やかな明るいカラーを選ぶのが基本ですが、同時に避けて通れないのが「桜島の降灰による汚れ」ですよね。 「白い壁にしたら、灰が積もってすぐに黒ずんでしまった……」という失敗を防ぐために、あらかじめ灰の汚れが目立ちにくい「グレー系」や「ベージュ系」の色を選んだり、壁に灰が引っかかりにくく雨で自然に流れ落ちる親水性を持った「高性能な低汚染塗料（アステックペイントのリファインなど）」を組み合わせることが、鹿児島のアパート経営における非常に有効な防衛策になります。

放置厳禁！アパートの寿命を縮める「6つの劣化サイン」と危険性 

「修繕費用を出すのが大変だから、あと数年泳がせよう……」という先延ばしは建物の寿命を縮めるだけでなく、オーナー様にとって経営破綻のリスクを抱えています。アパートのメンテナンスを怠った結果、将来的に現れる６つの致命的なサインとその危険性についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・ひび割れ（クラック） 

・色あせ 

・チョーキング 

・塗膜の剥がれ 

・カビ、コケ、藻の発生 

・雨漏り（最終段階） 

ひび割れ（クラック） 

建物内部へ雨水が容赦なく侵入する「大扉」を開け放っているのと同じ状態です。 

色あせ 

紫外線によって塗膜の保護機能が完全に低下している、初期のお肌の砂漠化サインです。 

チョーキング 

紫外線で塗料の樹脂が完全に分解され、お家を守る防水性が失われている決定的な証拠です。 

塗膜の剥がれ 

バリアが完全に無くなり、雨風によって中のサイディングや下地材が直接むき出しで削られ始めます。 

カビ、コケ、藻の発生 

外壁材が常に湿気を含んでジメジメしているサイン。アパート全体の美観（清潔感）が大きく損なわれ、内見時の大きなマイナスになります。 

雨漏り（最終段階）

お家にとっての「末期症状」です。 部屋の天井にシミが出たときには、壁の中の柱や梁、断熱材の腐食がすでに手遅れなほど進んでいる可能性が高く、シロアリの温床になります。 

 

これらの最悪なサインは、お家が重症化してしまう前の「塗装による予防的なメンテナンス」ですべて未然に美しく防ぐことができるんです。

 

なぜ鹿児島市のオーナー様はスマイルハウス坂口工務店を選ぶのか？

 私たちスマイルハウス坂口工務店は鹿児島市で長年にわたり、数多くのアパートや戸建ての塗装・大規模修繕メンテナンスに携わってきました。多くの目の肥えたオーナー様から選ばれ続けているのには、３つの明確な理由があります。 ３つの理由についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・地域密着の確かな診断力 

・長期経営（オーナー様ファースト）の視点 

・安心の完全無料診断 

地域密着の確かな診断力 

私たちは、鹿児島の強烈な夏の日差しや日常的な桜島の降灰、そして毎年のように上陸する大型台風といった、「鹿児島特有の日本一過酷な気候環境」を骨の髄まで熟知しています。だからこそその厳しい環境に20年、30年と耐えられる最適な塗料の選定と、手抜きのない正しい工法を自信を持ってご提案できます。 

長期経営（オーナー様ファースト）の視点 

私たちは、ただ「壁を綺麗に塗って終わり」の塗装屋ではありません。アパートの長期的な満室経営の維持、入居率の安定、そして最終的な資産価値の最大化（売却時の有利さ）という、オーナー様のビジネスの目標達成に心から貢献できる、費用対効果の最も高い修繕プランを一緒に組み立てていきます。中間マージンをカットした自社直接施工だからこそ、高品質な工事をお安く適正価格でご提供できるのです。 

安心の完全無料診断 

「プロに建物を診断してもらったら、その場ですぐに高い契約を結ばされるんじゃないかしら？」というご不安は一切無用です！ スマイルハウス坂口工務店では、最新のドローンや高画質カメラを使った外壁・屋根診断、およびお見積もりをすべて完全無料で行っています。入居者様へご迷惑をおかけしないよう、細心の注意を払ってスピーディーに調査いたします。 

 

 

アパートの外壁メンテナンスは、大切なオーナー様の資産を長期にわたって美しく守り、入居者様に「ここに住めて本当に良かった！」と笑顔で選ばれ続けるための満室経営には欠かせない本当に重要な投資です。 

 

屋根・外壁塗装をお考えの方はスマイルハウス坂口工務店にご相談ください！！

「うちのアパート、建ててから10年経つけど、一度プロの目で壁やベランダを診てほしい」

「他社さんで大規模修繕の見整りをもらったけれど、金額や『一式表記』の内容が妥当か相談に乗ってほしい」

「鹿児島市の灰や台風に負けない、一番長持ちして入居率が上がる色や塗料を提案してほしい」

どんな些細な疑問やご不安でも構いません。鹿児島市で地域密着、親しみやすく誠実な対応をモットーにしている外壁塗装・屋根リフォームの専門店「スマイルハウス坂口工務店」へぜひお気軽にお問い合わせくださいね。

他社さんとの相見積もりや相談だけのご連絡も大歓迎です。 オーナー様からのお電話やお問い合わせを心よりお待ちしております。大切なお守りであるアパートをこれから先の未来へ向けて一番良い方法で維持できるよう、私たちと一緒に歩んでいきましょう。ご連絡お待ちしております。

スマイルハウス坂口工務店へのお問い合わせは、お問い合わせフォームからのご連絡、メール、電話でのご相談、またはショールームへのご来店をお待ちしております。

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