鹿児島市で屋根塗装・外壁塗装、屋根葺き替え工事でお悩みの方は

スマイルハウス坂口工務店・プロタイムズ鹿児島中央店まで！

みなさんこんにちは！事務の拵です！

「アパートを建ててから、または前回の工事から約10年経っているけど、屋根の塗装もした方が良いの？」

 「築10年前後が塗り替え時期って聞くけど、アパートの屋根の場合は本当なの？」

 「入居者様に迷惑をかけずに、一番コストパフォーマンス良くアパートの屋根を直すタイミングが知りたい！」

などと気になっているアパートオーナー様もたくさんいらっしゃると思います。

アパートやマンションといった収益物件のメンテナンス時期を間違ってしまうとそれぞれの塗料の性能が十分に発揮されず、工事期間が長引いて入居者様にストレスを与えてしまう可能性があります。それだけでなく見えない屋根の上だからこそ劣化の発見が遅れ、ある日突然、深刻な雨漏りが発生して修繕費用が当初の数倍に膨れ上がってしまうこともあります。

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今回のお役立ちコラムでは、アパート経営における屋根塗装の重要性：外壁よりも過酷な環境から資産を守るとアパートの屋根塗装が必要な「2つのタイミング」と要チェック！見逃してはいけない屋根の劣化症状と危険度とアパートの屋根に現れる「5つの危険な劣化症状」を深掘り解説と費用対効果を最大化！アパートの屋根の塗料選び4つのポイントと鹿児島市特有の環境（火山灰・塩害・台風）に勝つための屋根塗装の秘訣とオーナー様の不安を解消！スマイルハウス坂口工務店の「無料ドローン屋根点検」について詳しく解説します。

アパート経営における屋根塗装の重要性：外壁よりも過酷な環境から資産を守る 

アパートのメンテナンスというと、どうしても入居者様の目に留まりやすい共用廊下の清掃や退去時の内装リフォーム、あるいは外壁の汚ればかりに意識が向きがちですよね。しかし、アパート経営を長期的に安定させ、大切な資産価値を維持する上で、実は「屋根のメンテナンス」こそが最も重要で最も妥協してはいけないポイントなんです。

アパートの屋根は外壁よりも太陽に対して平らに近い角度で設置されているため、紫外線を浴びる量が外壁の約３倍とも言われています。一年中休むことなく直射日光（紫外線）や激しい雨風をダイレクトに浴び続けている、建物の中で一番過酷な場所なのです。

特に私たちスマイルハウス坂口工務店が活動する鹿児島市では、南国の強烈な日差しや毎年のように接近する大型台風だけでなく「桜島の火山灰」という全国屈指の厳しい自然環境にも耐え続けなければなりません。

屋根の表面を保護している塗料（塗膜）が劣化して防水機能が低下すると、屋根材そのものが水分を吸い込み始めます。それをそのまま放置していると建物内部へ水がじわじわと侵入し、いずれ確実に「雨漏り」へと繋がってしまいます。

一度アパートで雨漏りが発生してしまうと、入居者様のお部屋の家財を濡らしてしまってトラブルになったり修繕のために一時的な退去をお願いしなければならなくなったりと、経営への悪影響が非常に大きくなります。もちろん柱や梁といった構造体が腐食してしまえば、お家全体の寿命が一気に縮まり、補修費用も莫大な金額になってしまいます。

アパートの屋根塗装は単なる見た目を綺麗にする「お化粧直し」ではなく、アパートという大切な資産の価値を守り、入居者様の安全で快適な住環境を維持して空室を防ぐための「必須の投資」なんです。

アパートの屋根塗装が必要な「2つのタイミング」

「そうは言っても、屋根の上は見えないからいつ工事をすればいいか分からない」というオーナー様も多いと思います。アパートの屋根塗装が必要かどうかを見極めるには、「築年数」と「劣化症状」の２つのポイントについてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・築10年前後という一般的な目安 

・最も重要な「劣化症状」での見極め 

築10年前後という一般的な目安 

新築時または前回の塗装工事をしてから「約10年前後」が、業界全体で塗り替えの時期として一般的な目安とされています。

ただし、これはあくまで大まかな目安に過ぎません。アパートに使われている元の屋根材の種類（スレートやセメント瓦など）や前回使用された塗料のグレード（シリコン、フッ素など）、そして周辺環境（日当たりが良い、風当たりが強い、鹿児島特有の火山灰が溜まりやすいなど）によって、劣化の進行状況はオーナー様が想像する以上に大きく変わってきます。

環境によっては、10年経たずにすぐ塗装が必要なほど傷んでしまう場合もあれば、逆に15年以上経ってもまだ防水性が保たれている場合もあります。そのため「10年経ったから絶対に塗る」「まだ9年だから何もしない」という風に築年数だけで機械的に判断するのはおすすめできません。次の「劣化症状」をしっかり見極めることが最も重要なポイントとなります。

最も重要な「劣化症状」での見極め 

アパートの屋根塗装で失敗しないためには、築年数を基準にしつつも「屋根の防水機能が低下している実際のサイン（劣化症状）」をプロの目でしっかりと見極めることが何より大切です。 屋根が発しているSOSのサインを絶対に見逃さず、適切な症状が現れたタイミングで早急に塗装・補修を行うようにしましょう。 

要チェック！見逃してはいけない屋根の劣化症状と危険度 

アパートの屋根に現れる代表的な劣化サインと、それぞれの危険度、放置した場合の５つのリスクについてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・【 変退色（色あせ）】症状の具体的な状態 

・【 変退色（色あせ）】危険度 

・【 変退色（色あせ）】放置した場合の深刻なリスク 

・【 変退色（色あせ）】最適なメンテナンス方法 

・【藻・苔の発生】症状の具体的な状態 

・【藻・苔の発生】危険度 

・【藻・苔の発生】放置した場合の深刻なリスク 

・【藻・苔の発生】最適なメンテナンス方法 

・【ひび割れ（クラック）】症状の具体的な状態 

・【ひび割れ（クラック）】危険度 

・【ひび割れ（クラック）】放置した場合の深刻なリスク 

・【ひび割れ（クラック）】最適なメンテナンス方法 

・【塗膜剥離（はくり）】症状の具体的な状態

・【塗膜剥離（はくり）】危険度 

・【塗膜剥離（はくり）】放置した場合の深刻なリスク 

・【塗膜剥離（はくり）】最適なメンテナンス方法 

・【欠け・反り・めくれ】症状の具体的な状態 

・【欠け・反り・めくれ】危険度 

・【欠け・反り・めくれ】放置した場合の深刻なリスク 

・【欠け・反り・めくれ】最適なメンテナンス方法 

【 変退色（色あせ）】症状の具体的な状態 

屋根の塗装の色が全体的に薄く、くすんでしまっている状態。 

【 変退色（色あせ）】危険度 

★☆☆（初期）

【 変退色（色あせ）】放置した場合の深刻なリスク

塗膜が紫外線によって分解され、お家を守る防御機能が落ち始めています。 

【 変退色（色あせ）】最適なメンテナンス方法

建物診断の上、数年以内の計画的な屋根塗装。 

【藻・苔の発生】症状の具体的な状態 

屋根材の表面が緑色や黒っぽくなり、苔やカビが生えている状態。

【藻・苔の発生】危険度 

★★☆（中期）

【藻・苔の発生】放置した場合の深刻なリスク

塗膜の防水性が完全に切れ、屋根材に常に水分が溜まって脆くなります。 

【藻・苔の発生】最適なメンテナンス方法

丁寧な高圧洗浄 ＋ 下地処理 ＋ 3回塗り屋根塗装。 

【ひび割れ（クラック）】症状の具体的な状態 

スレートなどの屋根材に、ピキピキと亀裂が入ってしまっている状態。 

【ひび割れ（クラック）】危険度 

★★☆（要補修）

【ひび割れ（クラック）】放置した場合の深刻なリスク 

隙間から雨水がダイレクトに建物内部へ浸入する最大の原因になります。 

【ひび割れ（クラック）】最適なメンテナンス方法 

ひび割れ補修（シーリング充填） ＋ 屋根塗装。 

【塗膜剥離（はくり）】症状の具体的な状態

ペンキの膜がペリペリとめくれたり、ポロポロと剥がれ落ちている状態。 

【塗膜剥離（はくり）】危険度 

★★★（危険）

【塗膜剥離（はくり）】放置した場合の深刻なリスク 

屋根の素地が完全にむき出しになり、雨水を吸って急速に腐食が進みます。 

【塗膜剥離（はくり）】最適なメンテナンス方法 

丁寧な下地調整（ケレン） ＋ 強力な下塗り ＋ 屋根塗装。 

【欠け・反り・めくれ】症状の具体的な状態

屋根材の先端がパキッと割れたり、反り返って大きな隙間がある状態。 

【欠け・反り・めくれ】危険度

★★★（雨漏り直前）

【欠け・反り・めくれ】放置した場合の深刻なリスク

台風の強風で屋根材が吹き飛ばされたり、今すぐ雨漏りしてもおかしくない状態です。 

【欠け・反り・めくれ】最適なメンテナンス方法 

状態に応じた部分差し替え、またはカバー工法や葺き替え。 

 

危険度「★★★」の症状をそのまま放置してしまうと、もはや普通の「塗装工事」だけでは対応できなくなってしまいます。そうなると、古い屋根の上に新しい金属屋根を被せる「カバー工法」やすべてを新しく張り替える「葺き替え工事」をせざるを得なくなり、リフォーム費用が数百万円単位へと跳ね上がってしまいます。だからこそ、危険度が低いうちに定期的な屋根塗装で食い止めることが、アパート経営において一番の節約になるんです。

アパートの屋根に現れる「5つの危険な劣化症状」を深掘り解説 

アパートの満室経営を脅かす５つの危険な劣化症状についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・ひび割れ（クラック）

・変退色（へんたいしょく・色あせ）

・藻・苔（コケ）の発生

・塗膜剥離（とまくはくり・剥がれ）

・欠け・反り・めくれ 

ひび割れ（クラック）

主にスレート屋根（コロニアル）などで多く見られる症状です。経年劣化によって硬化した屋根材が、日々の気温差による伸縮や地震・近くを走るトラックの振動などに耐えきれず、ピキッと割れてしまいます。このひび割れは雨水がアパートの内部へ浸入する最も大きな原因となります。 

変退色（へんたいしょく・色あせ）

「屋根の色が新築の時より何だか薄くなってきたな、色ムラがあるな」と感じたらそれが変退色です。これは単に見た目が悪くなっているだけではありません。塗料の成分が強烈な太陽光によって破壊され、塗膜の紫外線防御機能（お家を守るバリア）が完全に低下してしまっている証拠なのです。 

藻・苔（コケ）の発生

屋根がうっすら緑色や黒ずんで見える場合、それは苔やカビです。防水性が切れた屋根材は雨が降るたびに水分をぐんぐん吸い込んでしまうため、常にジメジメと湿った状態になります。苔はさらに水分を溜め込む性質があるため、発生すると劣化のスピードが何倍にも加速してしまいます。 

塗膜剥離（とまくはくり・剥がれ）

劣化したペンキの膜がペリペリとめくれ、パリパリと剥がれ落ちてしまう症状です。こうなるとお家を守るバリアが部分的に「ゼロ」になってしまっているため、むき出しになった屋根の素地が直接雨を浴びることになり、お家自体の強度が急速に低下していきます。 

欠け・反り・めくれ 

水分を吸ってふやけた屋根材がお昼の強い太陽光で急激に乾燥させられることで、お餅のようにググッと反り返ってしまいます。反り返った先端は非常にもろくなっているため、パキッと欠けてしまったり、台風の横殴りの強風をモロに受けてベリッとめくれ上がってしまいます。これは雨漏り発生の一歩手前を意味する、大変危険な最終警告サインです。

費用対効果を最大化！アパートの屋根の塗料選び4つのポイント

アパートの屋根塗装を行う際、オーナー様に一番こだわっていただきたいのが「塗料選び」です。アパート経営における屋根塗装は、ただ目先の金額の安さだけで選んでしまうと、かえって将来的に大損をしてしまうことがあります。費用対効果（コスパ）を最大化するための４つのポイントについてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・耐久年数（次回のメンテナンスまでの期間） 

・性能（鹿児島に必須な遮熱性） 

・費用（目先の安さに騙されない） 

・カラー（熱の反射率と美観の維持） 

耐久年数（次回のメンテナンスまでの期間） 

「とにかく今回の工事費用を安く抑えたいから、一番安いアクリルやウレタン塗料で塗ってよ」と言われることがありますが、これはアパート経営においては少しもったいない選び方です。安い塗料は耐久年数が5〜7年と短いため、あっという間にまた次の塗り替え時期が来てしまいます。

屋根塗装には職人さんの人件費だけでなく、高い場所で安全に作業をするための大きな「足場代」が毎回必ずかかります。15年〜20年といった長寿命を誇る「フッ素塗料」や「無機（むき）塗料」を選んでおけば、将来的な塗り替えの回数（足場を組む回数）を大幅に減らすことができるため、20年、30年という長いスパンの経営コスト（トータルコスト）で考えたとき、結果的に数十万円〜数百万円もの大きな節約に繋がります。

性能（鹿児島に必須な遮熱性）

特に夏の暑さが年々厳しくなっている鹿児島市では、太陽の熱（赤外線）を効率よく反射してくれる「遮熱（しゃねつ）性能」を持った塗料を選ぶことが非常に重要です。 遮熱塗料を屋根に塗ることで、屋根の表面温度の上昇を最大で15℃〜20℃近く抑えることができ、アパートの2階特有の「夜になっても部屋がモワッと暑い」という不快な室温上昇を防ぎます。入居者様の夏の冷房費（電気代）削減にもダイレクトに繋がるため、お部屋探しの際に「遮熱塗装済みのECOアパート！」として入居率を高めるアパートの大きな付加価値（アピールポイント）になります。 

費用（目先の安さに騙されない） 

高品質で高い性能を持つ塗料は、確かに最初の見積もり金額（初期費用）はその分高くなります。しかし機能性の低い安価な塗料を選んでしまうと、劣化が早まって次の工事サイクルがすぐに来てしまい、結果としてトータルの維持費はかえって高くなってしまいます。目先の安さだけで即決せず、性能と耐久性のバランス（1年あたりのコスト）を考えた上で選びましょう。 

カラー（熱の反射率と美観の維持） 

塗料の製品やメーカーによって、選べる色のバリエーションは様々です。 実は屋根の色によっても性能が変わります。白やクリーム色などの明るい色は、太陽光を反射しやすいため「遮熱効果がより高く発揮される」という特徴があります。一方で、黒やダークブラウンなどの濃い色は、お家全体の印象をキリッと引き締め、長年の火山灰や砂埃などの汚れをカビや色あせを目立たせず、お家の美観を長く綺麗に保ってくれるというメリットがあります。 「遮熱性も高めたいけれど、汚れも目立たせたくないな……」など、屋根の色選びにこだわりたいオーナー様は、見積もりの段階で事前に私たち塗装業者へ理想のイメージを伝えておくと塗料選びがとてもスムーズになります。 

鹿児島市特有の環境（火山灰・塩害・台風）に勝つための屋根塗装の秘訣 

私たちスマイルハウス坂口工務店がある鹿児島市は、お家（特に一番てっぺんにある屋根）にとっては全国の中でもトップクラスに過酷な地域です。鹿児島ならではの3つの脅威を熟知している地元業者だからこそできる特別なこだわりがあります。３つの対策についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・桜島の火山灰対策

・台風による横殴りの雨対策

・錦江湾からの塩害対策 

桜島の火山灰対策

屋根に灰が薄く積もった状態のまま上からペンキを塗ってしまうと、数年で塗料がペリペリと剥がれてしまう施工不良の原因になります。私たちは、熟練の職人が丸一日以上をかけて高圧洗浄で灰や苔を一粒残らず徹底的に洗い流してから塗装に入ります。また提案する塗料には、灰が付きにくく雨で自然に流れ落ちやすい「超低汚染性（親水性を持つ塗料）」を厳選しています。 

台風による横殴りの雨対策

毎年のように接近する台風の強い風は、雨水を「下から上へ」と強引に押し込みます。屋根材の継ぎ目に少しでもひび割れやズレがあるとそこから一気に水が入ります。私たちは、塗装前の下地補修の段階で、細かなヒビまでシーリング材で完璧に穴埋め補修を行います。 

錦江湾からの塩害対策 

潮風による屋根のビス（釘）やてっぺんの金属板（棟板金）のサビを防ぐため、下塗りの段階で最高グレードの強力なサビ止め塗装を徹底し、部材のサビによる穴あきや剥がれを防ぎます。 

オーナー様の不安を解消！スマイルハウス坂口工務店の「無料ドローン屋根点検」 

 「うちのアパートの屋根、最後にいつ直したか忘れたけれど大丈夫かしら……」 

「見ず知らずの訪問業者に『屋根の瓦がズレてますよ！今すぐ直さないと雨漏りしますよ！』と突然言われて不安だけど、本当か確かめられない」

そんなお悩みを抱えているオーナー様は、ぜひスマイルハウス坂口工務店の「無料の建物診断（ドローン点検）」をご活用ください。

アパートの屋根は高さがあるため、オーナー様自身でハシゴをかけたり屋根に登って確認するのは絶対に危険ですのでおやめください。また、これまでの点検のように職人が直接屋根に登る方法だと「自分の見えない場所で、悪い業者にわざと瓦を割られたり、嘘の報告をされたりしたら嫌だな……」と不安になるオーナー様もいらっしゃいました。

当店のドローン点検であれば、お家を物理的に傷つけるリスクが一切ありません。空中から高画質なカメラでお家全体を撮影し、地上にいながらオーナー様も一緒にリアルタイムで屋根の劣化状態を安全に確認することができます。

「あ、本当だ。あそこに火山灰が溜まって苔が生えているね」「ひび割れがあるのがハッキリ分かって安心した」とご自身の目でしっかり納得していただけるため、多くのアパートオーナー様から大変ご好評をいただいております。

もちろん診断や詳細なお見積もりをしたからといって、強引な営業やその場での契約を急かすような不誠実なことは一切いたしません。「まだ数年は塗装しなくても大丈夫ですよ！」と正直にお伝えすることもあるくらいです（お家の主治医として、いつでも誠実でありたいですからね♪）。まずは正確な今の現状を正しく知ることが賢いアパート経営の第一歩です。

屋根・外壁塗装をお考えの方はスマイルハウス坂口工務店にご相談ください！！

アパートの屋根塗装は、使われている屋根材の劣化症状を早期に見極め、鹿児島市の厳しい火山灰や紫外線に耐えられる正しい塗料と工法を選ぶことが満室経営と長期的なコスト削減への一番の近道です。

屋根に小さなひび割れや苔などの症状が現れている場合、そのまま放置していると、近い将来に必ず深刻な雨漏りへと繋がってしまう可能性が非常に高くなります。手遅れになって大きな損をしてしまう前に、早め早めの優しい先回りケアをしてあげてくださいね。

「所有しているアパートの屋根が今どんな状態か、一度ドローンで綺麗に診てほしい」

「他社さんでアパートの屋根見積もりをもらったけれど、金額や塗料の種類が妥当かセカンドオピニオンがほしい」

「鹿児島市で、入居者様へもしっかり配慮しながら丁寧な工事をしてくれる地元のお店を探している」

どんな些細な疑問やご不安でも構いません。鹿児島市で地域密着、親しみやすく誠実な対応をモットーにしている外壁塗装・屋根リフォームの専門店「スマイルハウス坂口工務店」へぜひお気軽にお問い合わせください。オーナー様からのお電話やメッセージをお待ちしております。大切なお守りであるアパートを、これから先の未来へ向けて一番良い方法で維持できるよう、私たちと一緒に歩んでいきましょう。

スマイルハウス坂口工務店へのお問い合わせは、お問い合わせフォームからのご連絡、メール、電話でのご相談、またはショールームへのご来店をお待ちしております。

お気軽にご相談ください。私たちのサービスが皆様の期待に応え、満足していただけるよう全力でサポートいたします。