鹿児島市で屋根塗装・外壁塗装、屋根葺き替え工事でお悩みの方は

スマイルハウス坂口工務店・プロタイムズ鹿児島中央店まで！

みなさんこんにちは！事務の拵です！

「アパートを建ててから（または前回の工事から）約10年経っているけど、防水工事って本当に必要なの？」

 「築10年前後がリフォーム時期って聞くけど、アパートの屋上やベランダも同じなの？」

「雨漏りが起きたら入居者様とトラブルになりそうで不安……いつ対策するのがベスト？」

などと気になっているアパートオーナー様もたくさんいらっしゃると思います。

アパートやマンションといった収益物件のメンテナンス時期を間違ってしまうとそれぞれの防水材や塗料の性能が十分に発揮されず、工事期間が長引いて入居者様に大きなストレスを与えてしまう可能性があります。それだけでなく見えない場所からじわじわと雨漏りが進行して、修繕費用が当初の数倍〜数十倍に膨れ上がってしまうこともあります。

アパート経営において外壁塗装と同じくらい、あるいはそれ以上に定期的な「防水工事」は必要不可欠です。

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今回のお役立ちコラムでは、アパートの防水工事はなぜ必要？満室経営と建物を支える土台と放置は破滅の元！防水工事を怠ることで起こる2つの大きなリスクとアパートに多い雨漏りの原因はどこ？最大の弱点「ルーフドレン」の罠とアパートの屋上・ベランダに用いられる4つの防水工法とどれを選ぶ？アパートに最適な防水工法4選の特徴を深掘り解説と鹿児島市だからこそ！計画的な防水工事が命綱になる理由について詳しく解説します。

アパートの防水工事はなぜ必要？満室経営と建物を支える土台  

アパートの定期メンテナンスというと、ついつい目につきやすい外壁の汚れやお部屋の内装リフォームばかりに意識がいってしまいますよね。もちろんそれらも入居率を上げるためには大切ですがアパートという大きな資産を物理的に守る上で、実は「屋上やベランダの防水工事」こそが最も重要で、絶対に後回しにしてはいけないポイントなんです。

防水工事とは建物の内部に雨水が侵入するのを完全にブロックするために、屋上（陸屋根）や各お部屋のベランダ・バルコニーの床面に水の通らない層を作る工事のことです。

アパートの屋上やベランダは平らな形状（水平面）をしていることが多いため、斜めになっている一般の屋根に比べて、雨水がどうしてもその場に溜まりやすいという弱点があります。新築時や前回の工事で施工された防水機能も毎日休むことなく太陽の紫外線や雨風にさらされることで、約10年を過ぎると寿命を迎え、ひび割れたり破れたりして水を弾く力がなくなってしまいます。

防水機能が低下するとお家の内部にじわじわと水が染み込み、入居者様の生活を脅かすような不測の事態に陥りかねません。オーナー様が安心してアパートを経営し、入居者様に「ここにずっと住み続けたい」と安心して生活していただくためには、劣化の実害が出る前に計画的に必要なメンテナンスを行うことが何より大切なのです。

放置は破滅の元！防水工事を怠ることで起こる2つの大きなリスク 

「まだ入居者から雨漏りのクレームは来ていないから、防水工事は数年先でいいや」 そう考えて先延ばしにしているとアパート経営そのものを揺るがす恐れ多いリスクを背負うことになります。防水工事を怠ることで起こる２つの重大なリスクについてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・雨漏りによる建物構造への深刻なダメージと人命への被害 

・ムダな修繕コストが数十倍に膨れ上がる恐怖 

雨漏りによる建物構造への深刻なダメージと人命への被害 

定期的な防水工事を怠り、カサカサに乾いてひび割れた防水層から雨水が建物内部に侵入すると単に「天井から水がポタポタ落ちてくる」というだけの被害では済みません。

浸水した雨水は、目に見えない壁の裏側や天井裏を伝い、アパートの命とも言える木造の柱や鉄骨、コンクリートなどの構造材（躯体）をじわじわと確実に腐食させ、建物の寿命を劇的に縮めてしまいます。 さらにお家の中に溜まった湿気によって、建物内部に真っ黒なカビを大量に発生させます。これは入居者様のぜんそくやアトピーなどの深刻な健康被害につながる恐れがあり、強烈なクレームの原因になります。

それだけではありません。水濡れによって壁の中の配線がショートし「漏電（ろうでん）」や、それに伴う「火災」が起こる可能性も出てきます。これは入居者様の人命に関わるような取り返しのつかない大事故に発展してしまうリスクをはらんでいるということです。

ムダな修繕コストが数十倍に膨れ上がる恐怖 

「今は手元のリフォーム資金を減らしたくないから」と防水工事をケチってしまうと、結果的にあとから何倍、何十倍ものムダなコストがかかってしまいます。

仮に築10年前後の適切なタイミングで定期的なメンテナンス（トップコートの塗り替えなど）を行っていれば、わずか数十万円程度で簡単に修繕可能だったものが数年見過ごして雨漏りが始まってしまうだけで、防水層をすべて剥がして一から作り直す大規模な全面改修が必要になり、初期の数十倍もの費用がかかってしまうケースも少なくありません。

また、雨漏りによってお部屋の天井が突然崩落したりフローリングの床やタタミが腐って傷んだりした場合は、それらを元通りにするための内装リ繕費が別途大量に必要となります。万が一、入居者様の大切な家具や家電、パソコンなどが水浸しになって使えなくなってしまった場合は、オーナー様の管理責任として多額の損害賠償問題に発展してしまう恐れもあります。早期の防水リフォームこそが、経営の最大のリスクヘッジになるのです。

アパートに多い雨漏りの原因はどこ？最大の弱点「ルーフドレン」の罠 

アパートで起こる雨漏りの原因はいくつかありますが、なかでも屋上やベランダの床面のひび割れと並んで、圧倒的に多いのが「ルーフドレン」の不具合です。

ルーフドレンとは、屋上やベランダの隅っこに設置されている雨水をまとめて雨樋（あまどい）へと流すための金属製の排水金具（排水溝の網）のことです。ゴミや落ち葉を通さず、雨水だけをスムーズに下に流すことがおもな目的です。

このルーフドレンの周りには、毎日風で飛ばされてきた砂埃や落ち葉、鳥のフン、そして私たち鹿児島市ならではの「桜島の火山灰」が容赦なく溜まっていきます。これらがルーフドレンにびっしりと詰まると、雨が降ったときに水がまったく流れなくなり、ベランダや屋上の一角に大きなプールのような水溜まりができてしまいます。

常に水に浸かった状態になることで、金属製のルーフドレン自体がガサガサに錆びて劣化し、外壁や防水層との「ジョイント部（つなぎ目）」に大きな隙間が空いてしまうのです。その結果、溜まった大量の水がその隙間から建物内部へと一気に流れ込み、深刻な雨漏りを引き起こします。

特に入居者様が普段あまりお掃除をしない、またはオーナー様の目が届きにくいベランダなどは土埃が蓄積されやすいため、オーナー様自身による定期的な見回りと掃除、そして10年に一度の専門業者によるドレン周りの確実なメンテナンス（改修ドレンの設置など）が絶対に必要不可欠となります。

アパートの屋上・ベランダに用いられる4つの防水工法

アパートの防水工事は、建物の構造（木造や鉄骨など）や床面の形状、オーナー様のご予算に合わせて最適な工法を選ぶことが、長持ちさせるための重要な鍵となります。まずは４つの工法についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・【 ウレタン塗膜防水（ウレタン防水）】特徴・施工方法 

・【 ウレタン塗膜防水（ウレタン防水）】耐用年数の目安 

・【 ウレタン塗膜防水（ウレタン防水）】メリット（良いところ） 

・【 ウレタン塗膜防水（ウレタン防水）】デメリット・注意点（弱点） 

・【FRP防水】特徴・施工方法 

・【FRP防水】耐用年数の目安 

・【FRP防水】メリット（良いところ） 

・【FRP防水】デメリット・注意点（弱点） 

・【シート防水（塩ビシート等）】特徴・施工方法 

・【シート防水（塩ビシート等）】耐用年数の目安 

・【シート防水（塩ビシート等）】メリット（良いところ） 

・【シート防水（塩ビシート等）】デメリット・注意点（弱点） 

・【アスファルト防水】特徴・施工方法 

・【アスファルト防水】耐用年数の目安 

・【アスファルト防水】メリット（良いところ） 

・【アスファルト防水】デメリット・注意点（弱点） 

【 ウレタン塗膜防水（ウレタン防水）】特徴・施工方法

液体状のウレタン樹脂を何層も塗り重ねて防水の膜を作る。 

【 ウレタン塗膜防水（ウレタン防水）】耐用年数の目安 

約10年 

【 ウレタン塗膜防水（ウレタン防水）】メリット（良いところ）

最も一般的で費用が安い！ どんな複雑な形状のベランダでも継ぎ目のない美しい仕上がりになる。 

【 ウレタン塗膜防水（ウレタン防水）】デメリット・注意点（弱点）

定期的に（約5年ごと）トップコートの塗り替えをしないと劣化が早い。 

【FRP防水】特徴・施工方法

ガラス繊維を含んだ強化プラスチックシートを敷き、樹脂で固める。 

【FRP防水】耐用年数の目安

約10年 

【FRP防水】メリット（良いところ）

とにかく頑丈で超軽量！ 乾くのが非常に早いため、入居者様のいるベランダに最適。 

【FRP防水】デメリット・注意点（弱点） 

金属のように硬いため、広い屋上などに塗ると建物の動きで割れてしまうことがある。 

【シート防水（塩ビシート等）】特徴・施工方法

塩化ビニルなどの頑丈な防水シートを接着剤や器具で床に敷き詰める。

【シート防水（塩ビシート等）】耐用年数の目安 

約10年〜15年 

【シート防水（塩ビシート等）】メリット（良いところ）

耐久性が高く長寿命。下地が多少傷んでいても、人が歩く広い屋上にそのまま施工できる。 

【シート防水（塩ビシート等）】デメリット・注意点（弱点）

シート同士の「継ぎ目（隙間）」を埋めるのに高度な職人技が必要。複雑な場所には不向き。 

【アスファルト防水】特徴・施工方法

合成繊維にアスファルトを染み込ませたシートを何層も、熱で溶かして貼る。 

【アスファルト防水】耐用年数の目安

約15年〜20年 

【アスファルト防水】メリット（良いところ） 

古くからある信頼の工法。圧倒的な強度と、4つの中で最長の寿命を誇る。 

【アスファルト防水】デメリット・注意点（弱点）

非常に重量があるため木造アパートには使えない。施工中に強烈な煙と臭いが出る。 

どれを選ぶ？アパートに最適な防水工法4選の特徴を深掘り解説

アパートに最適な防水工法４つの特徴についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・ウレタン塗膜防水（アパートで最も多く選ばれています！）

・FRP防水（ベランダやバルコニーに最適！）

・シート防水（長寿命で広い屋上に大人気！）

・アスファルト防水（新築時の大型マンションの王道！）

ウレタン塗膜防水（アパートで最も多く選ばれています！）

液体状のウレタン樹脂を現場でローラーなどを使って塗り拡げていく工法です。最大の特徴は、液体を塗るため、室外機の足元や複雑な柱のまわり、狭いベランダなど、どんなに凸凹した複雑な形状の場所でも隙間なく完璧に施工ができるという点です。 つなぎ目のない（シームレスな）綺麗な1枚の防水膜ができあがるため、水が侵入するリスクが非常に低いです。工事費用も比較的安く抑えられるため、多くのオーナー様に選ばれています。 

FRP防水（ベランダやバルコニーに最適！）

お風呂の浴槽やボートの船体などにも使われている「繊維強化プラスチック（FRP）」を用いた非常に強固な工法です。金属で叩いても傷つかないほど硬く、それでいて非常に軽量なため、建物に負担をかけません。 また、塗料が乾くスピードが圧倒的に早いため、入居者様が生活されているアパートの個別のベランダ工事でも、短期間で洗濯物を干せる状態に戻せるという大きなメリットがあります。ただし、プラスチックなので太陽の紫外線に弱く、定期的な表面の保護塗り替え（トップコート）が必要です。 

シート防水（長寿命で広い屋上に大人気！）

ゴムや塩化ビニルで作られた頑丈なロール状の防水シートを、専用の接着剤やディスク金具でお家の床一面に敷き詰めていく工法です。現在は耐久性の高い「塩ビシート」が主流となっています。 ある程度人が出入りして歩行するアパートの広い平らな屋上などで採用されるケースが多いです。注意点として、シートとシートの「継ぎ目」にわずかでも隙間や浮きができると、そこから水が入って一気に防水機能が低下してしまうため、ウレタン防水などと比較すると職人さんの高度な施工技術がシビアに求められる工法でもあります。 

アスファルト防水（新築時の大型マンションの王道！） 

日本で最も古くから行われている、非常に歴史と信頼性の高い防水工法です。アスファルトを染み込ませた分厚いシートを何層も重ね合わせて強固な防水層を作るため「とにかく分厚く、頑丈で、他を圧倒する圧倒的な長寿命（15〜20年）」が期待できます。 ただし、お家が耐えられる「重量」が必要になるため、木造のアパートには適さず主に鉄筋コンクリート（RC造）の大型物件で使われます。また、工事の際にアスファルトを高温で溶かすため、どうしてもモクモクとした煙と独特な強い臭いが発生します。入居者様や近隣住民様へ事前にしっかりご案内する丁寧な配慮が欠かせない工法です。 

鹿児島市だからこそ！計画的な防水工事が命綱になる理由 

私たちスマイルハウス坂口工務店が活動する鹿児島市では、他県に比べてお家の防水機能に対して「何倍も高い耐久性と、絶対に手抜きをしない確実な施工」が求められます。なぜなら、鹿児島のお家を襲う自然環境が日本一過酷だからです。防水工事が命綱になる２つの理由についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・毎年のようにやってくる大型の台風

・ドロドロに詰まる桜島の火山灰 

毎年のようにやってくる大型の台風

鹿児島の台風は、ただ雨が降るだけでなく、猛烈な風によって雨水が「真横」や「下から上」へと叩きつけられます。ベランダの防水層が少しでも浮いていたり、ひび割れがあると、強い風圧によって水が奥の奥まで強引に押し込まれてしまいます。 

ドロドロに詰まる桜島の火山灰 

「ルーフドレン（排水溝）」に火山灰が溜まると、灰が雨水を吸ってコンクリートのような粘土状になり、配管を完全に詰まらせます。水が溜まりっぱなしになることで、防水層の劣化は他県の3倍のスピードで進んでしまいます。 

 

だからこそ鹿児島市のアパートオーナー様は、毎年本格的な大雨や台風シーズンを迎える前の「春先」のタイミングで、屋上やベランダの防水機能に問題がないかプロの目でチェックしておくことが、経営を守るための最大の命綱になるのです。

計画的な先回りのメンテナンスによって建物の安全性を100%高めておくことは、入居者様の「ここに住んでいれば安心だわ」という満足度の向上に直結し、将来的な退去を防ぐ最高の空室対策・満室経営の秘訣になるんです。

 

屋根・外壁塗装をお考えの方はスマイルハウス坂口工務店にご相談ください！！

アパートの防水工事は、目につきにくい場所だからこそついつい後回しにしてしまいがちですが、一度雨漏りが起きてしまうと大切な入居者様からのクレームや退去、さらには家具の損害賠償といった、オーナー様にとって頭の痛い深刻な経営トラブルに一気に発展してしまいます。

手遅れになって「塗装や部分補修で済むはずだったものが、骨組みまで腐って数百万円の損をしてしまった……」という最悪な事態になる前に、優しい先回りの健康診断をしてあげてくださいね。

「うちのアパートの屋上やベランダ、建ててから10年経つけど防水は大丈夫かしら？」

「ルーフドレンの周りに灰が溜まって水はけが悪くなっているから、一度プロに診てほしい」

「他社さんで防水工事の見積もりをもらったけれど、金額や工法が適正か相談に乗ってほしい」

どんな些細な疑問やご不安でも構いません。鹿児島市で地域密着、親しみやすく誠実な対応をモットーにしている外壁塗装・屋根リフォーム・防水工事の専門店「スマイルハウス坂口工務店」へぜひお気軽にお問い合わせください。

当店では、大きなお家やアパートの屋根でも、ハシゴをかけずに安全かつ精密にチェックできる「最新ドローンによる無料の建物点検・防水診断」を実施しています。地上でオーナー様やスタッフと一緒にリアルタイムで現在の劣化状況を自分の目で納得できるまで確認していただけます。

もちろん診断やお見積もりをしたからといって、強引な営業やその場での契約を迫るような不誠実なことは絶対にいたしません。

事務の私、栫（かこい）が、オーナー様からのお電話やお問い合わせを、心からお待ちしております。大切なお家を、次の10年、20年も安心して笑顔で経営できる場所に。私たちと一緒に、一番良い方法を見つけていきましょう。お気軽にご連絡くださいね。

スマイルハウス坂口工務店へのお問い合わせは、お問い合わせフォームからのご連絡、メール、電話でのご相談、またはショールームへのご来店をお待ちしております。

お気軽にご相談ください。私たちのサービスが皆様の期待に応え、満足していただけるよう全力でサポートいたします。