【鹿児島市アパートオーナー様必見】アパートの寿命は防水工事で決まる！失敗しない業者選びのポイント

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【鹿児島市アパートオーナー様必見】アパートの寿命は防水工事で決まる！失敗しない業者選びのポイント

2026年06月22日(月)

鹿児島市で屋根塗装・外壁塗装、屋根葺き替え工事でお悩みの方は

スマイルハウス坂口工務店・プロタイムズ鹿児島中央店まで！

みなさんこんにちは！事務の拵です！

「アパートを建ててから、または前回のメンテから約10年経っているけど、防水工事って本当に必要なの？」

「築10年前後が塗り替えや防水の時期って聞くけど、アパートの屋上やベランダも同じなの？」

「アパートの防水工事ってどこに頼むのがベストなの？業者選びで失敗したくない！」

などと気になっているアパートオーナー様もたくさんいらっしゃると思います。

アパートやマンションといった収益物件のメンテナンス時期を間違ってしまうとそれぞれの防水材や塗料の性能が十分に発揮されず、工事期間が長引いて入居者様にストレスを与えてしまう可能性があります。それだけでなく見えない場所から建物の劣化が進行してしまい、将来の修繕費用が当初の数倍〜数十倍に跳ね上がってアパート経営を圧迫してしまうこともあります。

アパート経営において外壁塗装と同じくらい、いえ、それ以上に重要となるのが「屋上やベランダの防水工事」です。

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今回のお役立ちコラムでは、アパートの防水工事はなぜ必要？定期的メンテナンスで寿命が延びる理由ともし放置したらどうなる？防水機能が低下することで起こる恐ろしいリスクとアパートでよく使われる4大防水工法の特徴と業者を選ぶ前に必ず押さえておくべき「2つの重要ポイント」とこれで見抜ける！信頼できる優良業者と避けるべき悪質業者の特徴と鹿児島市特有の環境（火山灰・台風・塩害）に勝つための防水対策について詳しく解説します。

アパートの防水工事はなぜ必要？定期的メンテナンスで寿命が延びる理由

アパートの経営において、最も避けたいトラブルの一つが「雨漏り」ですよね。アパートの屋上（陸屋根）や各お部屋のベランダ・バルコニーは、雨水をダイレクトに受け止める場所です。一般の住宅のような斜めの屋根とは違い、平らな形状（水平面）をしていることが多いため、どうしても雨水がその場に滞留しやすくなっています。

そのため新築時や前回の工事では、雨水が建物内部に染み込まないように特殊な「防水層」が作られています。

「防水工事は建物の寿命を延ばす最も重要な工事」です。新築から10年ほどが経過すると、毎日降り注ぐ強い紫外線や雨風によって防水層は少しずつ劣化しカサカサに乾いてひび割れたり、防水機能が著しく低下したりしてしまいます。

定期的な防水工事を行うことの最大の目的は「建物内部に絶対に水を入り込ませないこと」。これに尽きます。水分を完全にシャットアウトし続けることこそが、アパート全体の耐久性を維持し結果として建物の寿命を20年、30年と大幅に延ばすことができる唯一の秘訣なんです。

もし放置したらどうなる？防水機能が低下することで起こる恐ろしいリスク

「まだ入居者様から雨漏りのクレームは来ていないし、防水工事は数年後でも大丈夫でしょ」と後回しにされるオーナー様もいらっしゃいますがそれは非常に危険な大博打です。

もし仮に適切なタイミングで防水工事をしないとすると、時間が経つとともに劣化は目に見えないスピードでどんどん進行していきます。防水機能が低下したお家は、３つのような恐ろしいリスクを抱えることになります。３つのリスクについてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・建物内部の躯体（骨組み）の腐食

・菌やカビの大発生による健康被害

・修繕費用が数十倍に跳ね上がる

建物内部の躯体（骨組み）の腐食

防水層を突破した雨水は、アパートを支えている大切な柱や梁、床板といった「建物内部の躯体（くたい）」にまで入り込んでしまいます。木造アパートであれば木材がじわじわと腐り、鉄骨アパートであれば骨組みがサビてボロボロになってしまいます。これによって建物の強度が著しく低下し、最悪の場合は地震の際に非常に危険な状態になってしまいます。

菌やカビの大発生による健康被害

建物内部に水が入り込んだことが原因で壁の裏側や天井裏に「おぞましい菌や真っ黒なカビ」が発生してしまう恐れがあります。このカビの胞子が室内へ漏れ出すと、入居者様にぜんそくやアトピーなどの重篤な健康被害を引き起こしてしまう原因になりかねません。これは単なるクレームだけでなく、オーナー様の管理責任を問われる重大なトラブルに発展するリスクがあります。

修繕費用が数十倍に跳ね上がる

定期的にメンテナンスを行っていれば、表面の保護塗装（トップコートの塗り替えなど）だけで済むため、数十万円程度の少ない費用で綺麗に修繕可能でした。しかし、雨漏りが始まってからでは遅すぎます。防水層を一から全て剥ぎ取って作り直す全面改修に加え、腐った木材の交換、お部屋のクロスの張り替えなどが必要になり、初期の数十倍もの莫大なコストがかかってしまうケースが本当に多いのです。

建物を蝕み、大切な資産の寿命を縮めないためにも「建物内部に水を入り込ませない」先回りの防水工事がどれほど重要か分かりますよね。

アパートでよく使われる4大防水工法の特徴

アパートの防水工事と一言で言っても、実はその工法にはいくつかの種類があります。「ウレタン防水」「塩ビシート防水」「FRP防水」「アスファルト防水」のそれぞれの特徴や耐用年数についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・【ウレタン塗膜防水】施工方法・特徴

・【ウレタン塗膜防水】耐用年数の目安

・【ウレタン塗膜防水】メリット（良いところ）

・【ウレタン塗膜防水】デメリット・注意点

・【FRP防水】施工方法・特徴

・【FRP防水】耐用年数の目安

・【FRP防水】メリット（良いところ）

・【FRP防水】デメリット・注意点

・【塩ビシート防水】施工方法・特徴

・【塩ビシート防水】耐用年数の目安

・【塩ビシート防水】メリット（良いところ）

・【塩ビシート防水】デメリット・注意点

・【アスファルト防水】施工方法・特徴

・【アスファルト防水】耐用年数の目安

・【アスファルト防水】メリット（良いところ）

・【アスファルト防水】デメリット・注意点

【ウレタン塗膜防水】施工方法・特徴

液体状のウレタン樹脂を床面に何層も塗り重ねて防水膜を作る工法。

【ウレタン塗膜防水】耐用年数の目安

約10年

【ウレタン塗膜防水】メリット（良いところ）

最も一般的で費用が安い！液体を塗るため、室外機の周りなど複雑な形状のベランダでも継ぎ目のない仕上がりになる。

【ウレタン塗膜防水】デメリット・注意点

定期的なトップコートの塗り替え（約5年ごと）が必要。職人の腕で厚みが変わりやすい。

【FRP防水】施工方法・特徴

ガラス繊維を混ぜた強化プラスチックのシートを敷き、樹脂で固める工法。

【FRP防水】耐用年数の目安

約10年

【FRP防水】メリット（良いところ）

とにかく頑丈で超軽量！乾くのが非常に早いため、入居者様がいる個別のベランダリフォームに最適。

【FRP防水】デメリット・注意点

金属のように硬いため、非常に広い屋上などに塗ると建物の動きで割れることがある。

【塩ビシート防水】施工方法・特徴

工場で作られた塩化ビニル製の頑丈な防水シートを床に接着・固定する工法。

【塩ビシート防水】耐用年数の目安

約10年〜15年

【塩ビシート防水】メリット（良いところ）

耐久性が高く長寿命。下地が多少傷んでいても、人が歩行する平らな広い屋上などに最適。

【塩ビシート防水】デメリット・注意点

シート同士の「継ぎ目」を隙間なく処理するのに、非常に高度な職人技が必要になる。

【アスファルト防水】施工方法・特徴

液状のアスファルトと防水シートを何層も重ね合わせて貼る伝統的な工法。

【アスファルト防水】耐用年数の目安

約15年〜20年

【アスファルト防水】メリット（良いところ）

歴史があり信頼性が極めて高い。圧倒的な厚みと強度、最長の寿命を誇る。

【アスファルト防水】デメリット・注意点

非常に重量があるため木造アパートには使えない。工事の際に強烈な煙と臭いが発生する。

実は、防水工事業者によって「うちはシート防水が得意」「うちはウレタンだけ」といったように一つの工法に特化していることが多いんです。お家のアパートの構造（木造か鉄骨か）や施工する場所（ベランダか広い屋上か）に合わせて、最も費用対効果が高く最適な工法を正しく選んでくれる業者さんを見つけることが大切です。

業者を選ぶ前に必ず押さえておくべき「2つの重要ポイント」

高額な費用がかかるアパートの防水工事だからこそ、不誠実な業者に引っかかって手抜き工事をされることだけは絶対に避けたいですよね。プロが強く推奨している「業者を選ぶ前に押さえておくべき２つのポイント」についてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・実際に防水工事を「自社」で行っている塗装業者や工務店を選ぶ

・業者の本当の技術や知識は「施工事例」で確認する

実際に防水工事を「自社」で行っている塗装業者や工務店を選ぶ

アパートの防水工事をどこに依頼するか迷っている方、まずは「防水工事の取り扱いをしっかり行っている塗装業者や工務店」に頼むことが一番のオススメです。

しかし、世の中にある多くの塗装業者やハウスメーカー、一般的な工務店では防水工事を「自社」の職人で直接行っているところはあまりありません。契約だけを取って、実際の工事は下請けの防水業者に丸投げ（外注）しているところがほとんどなのです。その場合、お客様の支払う代金の中に余分な「中間マージン（紹介料や管理費）」が20%〜30%ほど上乗せされてしまい、費用が高くなってしまいます。

さらに注意したいのが、外注丸投げの業者は防水の専門知識が浅いことです。打ち合わせの際に防水工事について色々質問してみて、「えーっと、一式に含まれてますから大丈夫です」「職人に確認してみないと分かりませんね……」などと曖昧な返事やごまかし、その場で何にも回答できないような業者は、知識不足か手抜きを隠している可能性が高いので、考え直した方が良いでしょう。

私たちスマイルハウス坂口工務店のように、自社施工の体制が整っており、質問に対してその場でハキハキと明確な根拠を答えてくれる業者を選ぶのが間違いのない鉄則です。

業者の本当の技術や知識は「施工事例」で確認する

防水工事は、外壁塗装よりもさらに繊細な「水漏れを防ぐ技術」が必要です。どんなに営業マンが口頭で「うちは腕が良いですよ！」と言っていても、それを鵜呑みにしてはいけません。その業者の本物の技術や知識を確認するには、ホームページやパンフレットに掲載されている【防水工事の実際の施工事例】を細かくチェックすることを強くオススメします。

防水工事の施工実績が豊富に開示されているということは、それだけ様々なアパートの現場を経験し、難しい雨漏りの原因を解決してきた「豊富な経験の証拠」です。過去の施工写真やお客様の声がたくさん掲載されている業者であれば、それだけ信頼しても良いという強力な太鼓判になります。

これで見抜ける！信頼できる優良業者と避けるべき悪質業者の特徴

アパートオーナー様が現地調査の時や見積書を受け取った時に、良い業者か悪い業者かを一発で見分けるための３つのチェックポイントについてそれぞれ詳しくご紹介させていただきます。

・【調査の仕方】優良な業者

・【調査の仕方】避けるべき業者

・【見積書の内容】優良な業者

・【見積書の内容】避けるべき業者

・【説明の誠実さ】優良な業者

・【説明の誠実さ】避けるべき業者

【調査の仕方】優良な業者

屋上だけでなく、雨漏りの原因になりやすい排水口（ルーフドレン）の詰まりやサッシまわりの隙間まで1時間以上かけて細かく詳細に調査する。

【調査の仕方】避けるべき業者

下からベランダをパッと見上げただけ、あるいは「10年経ってるから全部やり直しですね」とろくに診もせずに断定する。

【見積書の内容】優良な業者

「ウレタン防水（通気緩衝工法）〇〇㎡」「改修ドレン設置〇箇所」など、使用する工法や数量が細かく具体的に明記されている。

【見積書の内容】避けるべき業者

「ベランダ防水工事一式〇〇円」という何回塗るのか、どんな工法なのか中身が全く分からない大雑把な記載のみ。

【説明の誠実さ】優良な業者

現在の床の傷み具合を写真で見せてくれて、メリットだけでなく「この工法だと工事中に少し臭いが出ます」といったデメリットまで正直に話してくれる。

【説明の誠実さ】避けるべき業者

「今すぐ防水をやらないと来月の台風で確実に天井が落ちますよ！」と恐怖心を激しく煽り、その場での即決契約を迫ってくる。

鹿児島市特有の環境（火山灰・台風・塩害）に勝つための防水対策

私たちスマイルハウス坂口工務店が根ざしている鹿児島市は、お家の防水層にとっては全国で最も過酷な地域の一つです。

毎日のように桜島から降り注ぐ「火山灰」は、ベランダの排水溝（ルーフドレン）に容赦なく溜まります。灰が雨水を吸うと粘土のようにドロドロになって配管を完全に詰まらせてしまい、ベランダがプールのように冠水してしまいます。水が常に溜まった状態になることで、防水層の劣化スピードは他県の数倍にもなってしまうのです。

さらに毎年のようにやってくる「大型の台風」による激しい横殴りの雨は、少しでも防水層に浮きやひび割れがあると、強い風圧によって水を建物の奥深くへと強引に押し込みます。また、錦江湾からの潮風（塩害）は、排水金具のサビを急激に進行させます。

だからこそ、鹿児島市のアパートにおいては「灰が溜まりにくく、詰まりにくい工夫（改修ドレンの設置など）」や「鹿児島の強い紫外線に負けない頑丈なトップコート保護の選定」が絶対に欠かせないのです。私たちは地元の気候を知り尽くしているからこそ、鹿児島のアパートに最も適した長持ちする防水プランをご提案できます。